看似帮了租客，实则害了所有人：加拿大房市的新危机

【人脉看点👀】11/08/2025

租客保护法的制度失衡：房东的不公平与社会隐形失衡

加拿大各省的《租客保护法》（如安省《住宅租赁法》）旨在保障租客居住安全、防止非法驱逐、控制租金上涨，其出发点是社会公平与住房稳定。然而，随着保护力度不断加强，这一制度正出现“过度保护”的副作用，对房东与投资人形成结构性不公，进而削弱市场供给、扰乱社会平衡。

首先，制度初衷与现实结果之间存在明显反差。加拿大房贷与住房公司（CMHC）研究显示，租金管制虽然短期内稳定租客，却导致市场空置率下降、租赁流动性不足、租金结构扭曲。安省报告指出，过去十年官方租金涨幅上限约16.5%，但实际平均涨幅超过54%，反映监管未达预期，反而推高整体租房成本。

其次，对房东而言，制度的不平衡体现在三个方面。其一，收益被压缩、风险被转嫁：租金上涨受限、驱逐程序复杂，使房东在承担维修、税负和空置风险时缺乏调节空间。其二，退出动机增强：在收益下降、政策不确定性上升的背景下，投资型房东逐渐退出市场或转投其他资产。其三，激励机制缺失：租客权利强化而房东权益缺乏对应保障，导致许多中小房东不再投资翻修或新增租赁房源。

这种制度失衡不仅影响个体房东，更破坏社会结构的公平与稳定。房东退出使租赁供给放缓、租金上涨、社会分层加剧；投资信心下降削弱市场活力；而当私人资本撤离后，政府与纳税人被迫承担更多住房供给责任，形成隐性的社会负担。同时，“承担风险者得不到合理回报”削弱了公众对制度公平性的信任。

研究还指出，租金管制虽非供给萎缩的唯一原因，但若房东预期持续下滑，市场确实会出现新房源减少、资产定价保守等连锁反应。过度保护租客的制度让房东失去风险缓解机制，形成了“非市场化风险”的积累，进一步抑制投资意愿。

综上所述，加拿大租客保护法的初衷是善意的，但当保护失衡、缺乏权利对等时，便产生了新的社会不公。真正的公平，应建立在“权利与义务对称、风险与回报匹配”的基础上。若政策无法同时维护租客安全与房东合理收益，租赁市场的可持续性与社会整体信任都将受到侵蚀。唯有重建平衡，才能实现真正的住房公平与社会稳定。

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