租金下降的真相：不是移民减少，而是供需结构重塑

【人脉看点👀】02/27/2026

随着加拿大自2024年以来逐步收紧移民政策，市场上出现一种广泛观点：临时居民与新移民减少，正在推动多伦多等城市租金下降。然而，从专业角度来看，这一判断具有明显的片面性。

最新数据显示，多伦多平均租金已回落至约2500加元/月，同比下降约4.5%，同时人口增长出现阶段性放缓。国际学生配额限制及移民规模收紧，确实在短期内减轻了部分租赁需求压力。但多位经济学家指出，不能将复杂的住房市场变化简单归因于移民减少。

从长期数据看，移民对房价与租金的影响有限。联邦研究显示，在2006年至2021年期间，新移民仅解释了约11%的住房价格与租金涨幅。这意味着，移民并非决定性因素，而只是众多变量之一。

相比之下，供给端的变化才是本轮租金回落的核心驱动力。当前大多伦多地区正经历数十年来最强劲的租赁住房建设周期。在建出租单位接近2.5万套，大量原本计划出售的公寓项目转向专用出租住房，同时已有公寓也不断流入租赁市场。这种供给的系统性增加，直接改变了市场供需结构。

此外，加拿大内部人口流动也在重塑租赁需求。由于生活成本高企，多伦多人口正向安省其他城市及阿尔伯塔省流出，一年净流出约6.5万人。同时，就业压力与利率环境促使更多居民选择合租或回归家庭居住，从而进一步压缩核心城市的租赁需求。

综合来看，当前租金回落是多重因素叠加的结果：包括供给增加、人口流动、经济环境变化以及移民政策调整。其中，移民减少仅属于短期需求侧因素，而非决定性驱动力。

从长期角度看，住房问题的核心仍在于供给不足。过度强调移民对住房的影响，不仅容易误导市场认知，还可能引发不必要的社会情绪。事实上，移民仍是加拿大劳动力补充与经济增长的重要支柱。

因此，决定住房价格的根本逻辑始终是供需关系，而非单一政策变量。

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