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【人脉看点👀】09/27/2024 加拿大金融机构监管办公室（OSFI）宣布取消“单纯转贷”按揭续约时的压力测试政策，该政策变更将于11月21日正式生效。这一举措旨在减少投保和未投保按揭贷款人之间的政策不平衡，提升市场竞争力，并回应市场对压力测试实际效果的反馈。该政策调整对房地产市场和借款人将带来积极影响。 政策背景与内容 压力测试是贷款机构在发放按揭贷款时的一项评估机制，以确保借款人在面对财务冲击（如利率上升或开支增加）时，仍具备还款能力。测试门槛包括最低合格利率（MQR）以及比合同利率高出两个百分点的利率，贷款机构必须以较高的利率进行测试。过去，即使借款人在续约时选择“单纯转贷”，即还款计划不变且贷款金额不增加，未投保按揭贷款人依然需在更换贷款机构时进行压力测试；而已投保的按揭贷款人则无需在单纯转贷时进行该测试。 OSFI此次取消“单纯转贷”压力测试，基于两点原因：首先，政策要避免对未投保借款人设置不必要的障碍；其次，数据显示单纯转贷的信用风险不显著。此举将为借款人在续约时带来更多灵活性。 政策对房地产市场的影响 提升借款人灵活性：未投保按揭贷款人不再需在单纯转贷时进行压力测试，这将让他们在利率偏高的市场环境中更容易找到利率更优惠的贷款机构，减轻续约压力。 改善未投保借款人的地位：此前未投保借款人在续约时难以通过严格的压力测试，因此受限于更换贷款机构的选择。此次政策变更将赋予未投保借款人与投保借款人平等的待遇，提升其议价能力。 激励贷款机构竞争：由于未投保借款人不再受限于单纯转贷时的压力测试，贷款机构之间的竞争将加剧，迫使它们提供更具吸引力的利率和条件，以吸引借款人续约。这对借款人来说意味着更多选择和更具竞争力的贷款产品。 促进房地产市场交易活跃度：该政策的放宽，配合政府其他按揭政策的调整，例如允许首次购房者将投保按揭贷款的还款期延长至30年，以及降低超过100万加元房产的首付款要求，将共同激活市场交易，特别是有意续约或购房的借款人将从中受益。 市场稳定与风险控制：OSFI负责人Peter Routledge认为，这一变更不会对房地产市场的信用风险产生显著影响。由于大部分借款人在续约时选择留在原贷款机构，单纯转贷中的风险并不显著。政策调整将确保市场稳定发展的同时，避免对借款人和金融机构造成过度约束。 对借款人和按揭市场的整体影响 对于借款人来说，此次政策变更将使他们能够在续约时以更灵活的方式选择符合其财务需求的最佳贷款机构和利率。未投保借款人不再面临重新进行压力测试的障碍，这将为他们提供更大的谈判空间。同时，取消单纯转贷的压力测试将促进贷款机构间的良性竞争，进一步优化贷款条件。 OSFI的政策调整，加上加拿大央行的降息措施，有望重新激活房地产市场，缓解市场低迷状况。整体来看，此次政策变更将对房地产市场带来正面影响，为借款人提供更广泛的选择和更多优惠的贷款条件，促进市场稳定且健康的发展。

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【人脉看点👀】09/26/2024 加拿大央行最新数据显示，2024年第一季度，投资者在房屋销售中的占比创下新高，达到30.4%，比去年增加0.6个百分点。早在2020年第一季度，投资者已占购房交易的22.3%，此后不断攀升，至今接近30%。加拿大知名房地产博客Better Dwelling指出，房地产流向投资者的比例如此之高在加拿大前所未有。多重因素推动了这种现象，包括一系列政府政策在全国范围内的影响，鼓励投资者进入房地产市场。 其中，2023年出台的海外买家禁令本应遏制外国买家对住房市场的冲击，但在实施仅86天后，该禁令放宽了对非居民和临时居民的限制。新的规定允许外国投资者购买规划为住宅或混合用途的待开发土地，商业地产交易对外国投资者不设限。持有工签的临时居民，如果工签有效期至少183天，也被允许购买住宅。对于人口超过10万的地区，非居民还可以购买休闲或度假房产，以及拥有三个或更多单元的建筑物。 政府通过发行加拿大抵押贷款债券（Canadian Mortgage Bonds，CMBs）进一步向市场注入了数千亿加元。CMB是由国家担保的债券，向国内外投资者提供低成本融资，用于支持合资格的住宅抵押贷款。由于加拿大政府提供担保，其利率成本仅略高于政府债券，使国内外投资者能够以较低成本进入房地产市场。 “加拿大多户住房抵押贷款保险计划”是政府为避免房价下行压力而采取的另一举措，主要针对多户住宅开发商。这一计划为开发商提供了贷款救助，将违约风险项目的还款期限延长至55年，确保开发商在资金紧缺时有更多灵活性。 即将于12月15日生效的首次购房者30年房贷政策预计将进一步影响市场，延长购房者的还款期。 然而，Better Dwelling强调，央行的统计方法可能导致投资者比例被低估。央行将“首次购房者”定义为没有其他抵押贷款的购房者，因此那些完全拥有自住房的人可能被误归类为首次购房者，从而低估了投资者的实际数量。此外，央行的数据仅涵盖家庭贷款，排除了机构、企业和商业贷款，以及未向加拿大报告信贷的私人抵押贷款和外国机构贷款，这意味着大量投资者未被统计在内，尤其是现金买家。 值得关注的是，由于加拿大国内不少开发商破产，美国投资者开始大举涌入加拿大房地产市场。今年8月，《环球邮报》报道，美国地产巨头Hines Interests LP计划在加拿大投资高达20亿加元，主要用于租赁住宅开发。总部位于休斯顿的Hines在全球30个国家拥有并管理约850处房产，资产高达932亿美元。过去20年来，Hines一直在加拿大运营，管理着37亿加元的资产，包括加拿大帝国商业银行广场。该公司认为，由于加拿大经济适用房供应短缺，公寓楼开发是最具投资潜力的领域。 Hines加拿大的联席主管Avi Tesciuba指出，加拿大面临的主要问题是住房供应严重不足，他们希望通过投资帮助缓解这一问题。Hines正计划在多伦多、温哥华、卡尔加里和蒙特利尔等主要城市寻找土地，发展租赁公寓，并可能开发办公楼或综合用途项目。 总的来看，随着政策调整和国际投资力量的涌入，加拿大房地产市场正经历显著变化。未来市场趋势将取决于政府政策、投资者行为以及供需平衡等多重因素。

【人脉看点👀】09/25/2024 加拿大央行行长Tiff Macklem近日在多伦多的一次活动中表示，政策利率可能会继续下降，但未明确具体的降息幅度。这是自8月加拿大统计局公布通胀率达到央行2%目标以来，Macklem首次发表货币政策评论。他强调，央行的目标是将通胀控制在1%至3%的区间，并维持在中间位置，但也指出，经济面临着“软着陆”的挑战。 目前，加拿大央行的政策利率已降至4.25%，但该水平依然对经济构成压力，特别是房地产市场。高利率抑制了购房需求和投资，导致部分分析师呼吁央行加快降息，以避免经济陷入不必要的衰退。尤其是在美国联邦储备启动宽松周期并超预期降息0.5%的背景下，加拿大央行承受的压力进一步加大。金融市场预测，央行在10月23日的会议上降息0.5%的可能性约为60%，利率互换市场则预计年底政策利率将降至3.5%。 这一系列政策变化对加拿大房地产市场产生了广泛影响。随着借贷成本的下降，购房者的融资压力将有所缓解，可能促使更多人进入市场，从而推动房地产需求的回升。然而，央行也担心通胀下降至2%以下的风险，这使得未来的政策调整更加复杂。 尽管通胀有所缓解，加拿大经济的下行风险仍然存在。Macklem指出，近期一些经济指标显示，经济增长可能不如预期强劲。消费者支出和企业投资的疲软，特别是人均GDP下降和失业率上升，导致经济增长前景不容乐观。由于房地产市场在加拿大经济中占据重要地位，投资的持续疲软可能会对房地产市场的复苏造成压力，特别是在人均国内生产总值和失业率数据不佳的情况下。 此外，尽管借贷成本上升，房主的财务压力仍相对温和，抵押贷款拖欠率保持在疫情前的低水平。然而，对于无抵押贷款的借款人，尤其是租房者，财务压力明显加剧。信用卡和汽车贷款的拖欠率上升，表明较多借款人面临财务困境。这种状况反映出高利率对消费支出和整体经济的负面影响，也进一步拖累了房地产市场的活力。 未来，随着央行在利率决策上保持谨慎，房地产市场的走向将取决于通胀、经济增长和借贷成本的动态变化。Macklem表示，未来的降息幅度和时间将依据即将公布的经济数据而定，特别是即将发布的7月GDP数据。这意味着，虽然短期内房地产市场可能因利率下调而出现需求回升，但长期的经济不确定性和通胀目标的波动仍将对市场产生持续影响。

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【人脉看点👀】09/24/2024 加拿大正面临一场严重的移民和留学生管理危机，移民部长Marc Miller近日承认，越来越多的国际学生在持学生签证入境后申请难民庇护，这一趋势已成为一个严重问题。部长在采访中表示，这种行为已成为部分人进入加拿大的“后门”，其目的是逃避高额学费。Miller呼吁大学和学院加强对留学生的筛选和监控，阻止这种行为，并表示政府正在研究改革方案以应对这一问题。 现行的留学生计划出现了明显的漏洞，一些申请人通过申请庇护逃避学费，导致教育资源分配不均。这不仅损害了加拿大的教育系统，还使得移民系统承受着更大的压力，浪费了原本应该用于真正需要庇护的难民的资源。同时，这些行为使得加拿大的公共安全面临潜在风险，部分留学生通过庇护程序隐藏其不良意图。Miller还提到了一些极端案例，如一名巴基斯坦男子在持学生签证入境后策划针对纽约市犹太人的恐怖袭击。尽管部长未对个别案件发表评论，但他承认，这类案件反映出目前留学生计划中的重大漏洞。 部长呼吁加拿大的教育机构采取更严格的招生和审查措施，确保录取的国际学生具备支付学费的能力，并避免不法分子利用留学生签证滥用移民系统。他还强调，政府正在推进一系列改革，以改进国际学生签证系统，包括加强入境时的审查，及早发现欺诈行为，确保系统的透明和公正。 然而，单靠教育机构的自我监管并不足以解决这一问题。政府必须从政策和法律层面进行全面改革，制定更严格的留学生签证管理机制，并提高移民和难民审批部门对虚假庇护申请的鉴别能力。Miller还承认，虽然当前的安全筛查体系比过去有所进步，但仍需要进一步改进。他强调，政府必须不断提高筛查技术和手段，以确保那些怀有不良意图的人无法轻易通过移民系统进入加拿大。 在此背景下，加拿大政府必须采取紧急行动，改革移民和留学生政策，减少漏洞，加强对国际学生的入境筛查，特别是在背景调查和行为监控方面。与此同时，还应加强移民系统的安全性，以防止不法分子利用现有漏洞危及国家安全。通过更加严格和透明的监管机制，政府能够恢复公众对留学生计划的信心，同时确保加拿大继续作为全球优质教育和移民目的地的声誉。 总之，加拿大政府必须迅速采取行动，改革现有的移民和留学生政策，维护国家安全，堵住制度漏洞，以保障社会的稳定和公正。

【人脉看点👀】08/23/2024 加拿大近年来的大规模难民接纳政策引发了广泛争议，尤其是在2023年累计接收超过5万名难民的背景下。随着难民数量不断攀升，联邦政府不得不大幅增加财政支出，以提供各种补助和福利。然而，这种“同情心泛滥”的政策导致了巨大的财政负担，并引发了纳税人对公平性的质疑。 根据加拿大联邦政府的重新安置援助计划（RAP），一个五口难民家庭每月可获得$4199.41的固定补贴，外加牛奶金和其他一次性安家费用，年度净收入可达到$53,294。这一收入水平几乎相当于某些高级白领的收入，令许多辛勤工作的加拿大公民感到不公。同时，部分难民家庭如果住在政府提供的酒店，还能享受每月$6,300的福利，进一步加剧了公众对难民“无工作高收入”现象的愤怒。 不仅如此，社交平台上广泛流传的一些案例更加剧了对难民政策的负面看法。一些难民家庭在领取政府补贴的同时，还偷偷从事现金工作。此外，部分难民在享受这些福利的同时，甚至对补贴数额表示不满，要求更多的政府援助。这样的行为不仅暴露了福利体系的漏洞，也使得公众对难民群体产生了更大的不满和不信任感。 在政策层面上，加拿大政府出于人道主义立场，试图通过接纳难民彰显国家的包容性和全球责任。然而，现行政策在实践中表现出资源分配不均的问题。这不仅加重了国家的财政负担，也让很多本地公民感到被忽视，特别是当他们看到自己辛勤工作所得的收入与依赖福利的难民家庭收入相差无几时。这种不平衡感在社会中不断发酵，进而影响了公众对政府的信任。 在移民政策的执行中，执政党未能有效平衡对弱势群体的同情心与国家资源的合理分配，导致了资源的滥用和社会不公平的加剧。为了缓解这些问题，加拿大的移民政策必须进行改革，确保财政支出透明且合理，减少政策漏洞，同时加强对福利的监管。政府应确保难民补贴的发放符合真正的需求，而非被滥用。 总而言之，当前的加拿大移民政策，虽然基于人道主义原则，但在实施过程中出现了严重的资源滥用和分配不公的问题。这不仅对国家财政造成巨大压力，还导致本国公民对政府的不满日益加剧。执政党需要对现有政策进行审查与调整，确保移民政策既能有效帮助弱势群体，又能保障国家资源的公平合理分配，避免对本地公民造成不公。

【人脉看点👀】09/22/2024 截至2024年8月，加拿大正面临一系列深层次的社会与经济问题，这些挑战的根源在于过去几年的政策失误。尽管央行已经三次降息以应对经济压力，但经济前景依然不容乐观。以下是对这些问题的简要分析。 首先，经济问题是当前形势的主要挑战之一。高通胀和高利率政策对经济造成了深远影响。尽管高利率有效抑制了通胀，但它同时大幅提升了抵押贷款成本，压制了住房需求。房价虽有所放缓，但由于购房成本依然居高不下，许多家庭难以负担住房。与此同时，企业融资成本也显著上升，尤其是中小企业，这抑制了投资和经济增长。执政党未能及时出台有效的财政刺激措施来应对经济放缓，使得民众和企业都陷入困境。即使央行多次降息，但由于政策滞后性，经济复苏的步伐依然缓慢，未来的不确定性让市场保持谨慎。 其次，社会治安问题的加剧是政府政策失误的另一结果。近年来，加拿大的大城市犯罪率上升，尤其是在枪支暴力和毒品犯罪方面。移民与难民的快速涌入进一步加剧了这一问题。大量来自印度及其他国家的移民群体由于语言障碍、就业困难等原因，无法迅速融入主流社会，导致某些移民聚居区犯罪率居高不下。政府未能为这些群体提供足够的社会融入支持，同时在公共安全方面的资金投入不足，使得社会治安问题持续恶化。 移民政策的失衡也是导致当前局面的重要因素。虽然加拿大的移民政策长期以来以宽松著称，但随着大量移民、难民和国际学生的涌入，社会资源分配的压力逐步显现。移民大量涌入城市，进一步推高了住房成本，加剧了社会资源的紧张。执政党未能根据社会资源的承载能力有效调控移民数量，导致移民与本地居民之间的矛盾加剧，公共服务系统也难以承受压力。 最后，政策失误的根源在于执政党未能有效应对社会经济变化。政府对高利率政策的过度依赖，未能兼顾经济增长的需求，使得经济停滞、民众负担加重。同时，宽松的移民政策和对社会安全问题的忽视加剧了社会资源的短缺和治安恶化。尽管央行采取了降息措施，但这些行动的滞后效应和政策执行中的失误，使得未来经济和社会形势依然不容乐观。 展望未来，尽管挑战重重，加拿大依然有理由保持乐观。政府和社会各界已经意识到问题的严重性，并开始采取措施解决这些深层次的矛盾。降息的开始为经济复苏铺平了道路，政府也可以借此机会重新调整政策，推动经济结构改革，恢复可持续增长。同时，加拿大多元文化和移民优势仍然是国家发展的重要动力，只要政府在移民政策上做出优化，移民将继续为加拿大经济注入新的活力。 最重要的是，加拿大拥有丰富的资源、创新的企业家精神和强大的社会凝聚力。尽管当前的局势看似困难，但只要政府与社会携手应对挑战，通过正确的政策和有力的执行，加拿大必定能够在未来恢复其经济活力和社会稳定，实现长期繁荣与和谐。

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【人脉看点👀】09/21/2024 2024年9月，《温哥华太阳报》报道，温哥华的楼花市场正濒临崩溃，标志着该城市房地产投机模式的转折。楼花模式曾是温哥华及其他大城市重要的房产营销手段，允许买家投入少量资金，通过预售获得巨大财务杠杆。然而，随着市场疲软、土地价格上涨，楼花的盈利模式已难以维持，导致许多公寓项目停滞甚至被放弃。 开发商处于窘境，过去通过楼花获取的预售资金曾是启动项目的关键，但如今楼花滞销，资金链断裂，许多项目无法继续。虽然外界对开发商缺乏同情，但事实上他们的利润已经微薄，市场的低迷使得开发商必须转向其他项目，如大户型公寓和联排别墅，以满足实际自住需求。 楼花市场崩溃还将削弱投机投资者的需求，尤其是那些曾通过楼花规避外国买家税的海外投资者。这将减少市场中的投机资金流入，进而抑制房价进一步上涨。由于楼花制度在过去推动了大量高层公寓项目，未来几年这些项目的减少可能导致住房供应不足，尤其是在市场需求恢复时。 与美国相比，加拿大开发商对楼花的依赖性更强，这反映了两国房地产市场之间的差距。美国开发商资金充裕，能够在不依赖预售的情况下启动项目，而加拿大的许多开发商则依赖楼花融资，尤其是小型房地产公司。这也揭示了加拿大市场的脆弱性。 展望未来，楼花市场的衰退可能促使房地产市场逐渐回归理性，减少投机泡沫。开发商将更多地关注自住需求，市场将趋向更加健康和可持续的发展模式。

【人脉看点👀】09/20/2024 近期全球货币政策的变化对加拿大房地产市场产生了深远影响，特别是美联储和加拿大央行的利率调整。美联储的大幅降息行动不仅超出了市场的预期，也在加拿大债券市场引发了连锁反应，推动了抵押贷款利率的下降。这一变化使加拿大购房者和房主面临的贷款成本显著下降，进一步刺激了房地产市场的活跃度。 首先，美联储在四年内首次降息，并且幅度达到50个基点，这远超市场普遍预计的25个基点。加拿大皇家银行助理首席经济学家Nathan Janzen指出，由于加拿大与美国经济密切相关，美联储的降息直接影响了加拿大的债券市场。而债券收益率与加拿大的抵押贷款利率密切相关，特别是五年期政府债券的收益率通常是五年期固定抵押贷款利率的基准。因此，当美国债券收益率下降时，加拿大的债券收益率也会跟随下调，推动加拿大贷款利率的同步下降。 抵押贷款利率下降至4%以下，标志着加拿大市场迈过了一个重要的心理关口。Ratehub旗下的CanWise成为自2022年6月以来首家提供低于4%的五年期固定抵押贷款利率的贷款机构。其3.99%的利率为那些首付不足20%且购买房产价格低于100万元的购房者和续贷者提供了显著的机会。这不仅降低了购房者的借贷成本，也大大提高了他们的市场参与意愿，尤其是在首次购房者群体中，推动了房地产需求的增长。 这种利率下调对市场的影响是多方面的。首先，随着借贷成本的下降，购房者的购买力增强，这将直接推动购房需求上升，尤其是在供需紧张的市场如多伦多等地，这种需求增长可能会加剧房价上涨。其次，现有房主也将受益于较低的贷款利率，许多房主可能选择通过再融资来降低他们的月供支出，从而进一步刺激市场交易活动的增加。 同时，加拿大央行自今年6月以来已经三次下调政策利率，每次下调25个基点。这一宽松货币政策旨在应对国内外经济压力，并通过降低借贷成本来促进经济活动。RSM加拿大的经济学家Tu Nguyen指出，美联储的降息为加拿大央行进一步降息打开了空间，预计加拿大央行将在10月的下一次利率决策中继续降息。这将进一步压低加拿大债券收益率，推动抵押贷款利率的进一步下降，进而给房地产市场带来更多机会。 然而，低利率环境虽然为市场带来了活力，但也可能带来一些潜在的风险。随着购房需求的增加，特别是在大都市区，房价可能进一步上涨，造成部分地区的住房负担问题加剧。此外，较低的借贷成本可能会吸引更多的投机性买家进入市场，增加市场泡沫的风险。如果未来经济环境发生不利变化或利率回升，市场可能面临调整压力。 总的来说，当前的低利率政策为加拿大房地产市场注入了新的活力，尤其是对首次购房者和房主再融资而言，市场机会明显增加。然而，随着需求的增长，市场供需不平衡和潜在的价格波动风险也需加以关注。地产从业者和投资者应把握当前的机会，同时保持对未来政策变化的警惕，以应对可能的市场波动。

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