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【人脉看点👀】11/12/2024 加拿大移民系统面临的诸多问题近期引发了广泛关注。据《National Post》报道，约有三分之二的加拿大人认为当前的移民数量过多。此外，一项全国性调查还揭示了民众对新移民融入加拿大社会的担忧。 根据加拿大研究协会（ACS）委托Leger进行的民意调查显示，四分之一的加拿大人认为移民应放弃其原有习俗和传统，尤其是在魁北克，三分之一的受访者持此观点。ACS首席执行官Jack Jedwab对此并不感到意外。他在一封邮件中指出：“加拿大人在表达对移民数量的担忧时，通常先提到经济因素，但融入问题和社会紧张局势的加剧同样引起了关注。” 尽管76%的加拿大人认为将习俗和传统传承给后代很重要，但年轻群体的认同感较低，其中18至34岁的加拿大人中仅65%持相同观点。Jedwab认为，这种情绪中蕴含着“讽刺”，因为人们一方面支持传统传承，另一方面又希望新移民放弃其文化根基。“这可能与人们对某些宗教身份的公开表达不适有关，”他补充道。 调查显示，三分之一的加拿大人认为，为了更好地融入社会，宗教少数群体应避免佩戴明显的宗教符号。这一观点在55岁以上人群中尤为突出，占39%。地域上，魁北克有47%的受访者持此观点。相反，大西洋省份和安省的支持率相对较低，分别为28%和26%。 Jedwab对此结果感到担忧，认为这种态度可能加剧对宗教少数群体的污名化。与此同时，自疫情以来，加拿大公众对政府移民政策的不满持续上升。加拿大移民、难民和公民事务部（IRCC）上月宣布，将从2025年起大幅调低年度移民目标，从50万人减少至39.5万人，2026年和2027年继续降至38万和36.5万人。 最新民调显示，认为新移民数量过多的加拿大人比例稳步攀升，从2023年9月的49%增至2024年9月的64%。Jedwab指出，这一上升趋势反映出更多加拿大人将移民数量与融入成效挂钩，这种观点在欧美也较为常见，往往伴随着对新移民的负面评论。他表示：“我们希望避免类似的恶意讨论蔓延至加拿大。我们将关注近期移民数量的减少是否会改变公众看法。” 本次调查于9月20日至22日对1,612名加拿大人进行了在线访问。虽然非概率样本没有误差幅度的科学依据，但以该样本规模推算，误差幅度约为±2.5%，置信度为95%。

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【人脉看点👀】11/11/2024 川普即将实施的“美国历史上最大规模的驱逐行动”对加拿大的潜在影响深远且复杂，涉及边境安全、移民政策和社会资源等多方面。 1. 移民潮对加拿大的直接压力 加拿大庇护系统的积压问题已十分严重，而此次大规模驱逐将可能导致大量无证移民涌入，进一步加剧积压情况。大量新增的庇护申请将延长处理时间，使系统面临更大压力。若大量无证移民涌入魁北克等主要接收省份，加拿大的医疗、教育、住房等社会资源将更加紧张，可能影响本地居民的服务水平，进而引发社会各界对资源分配的质疑。 2. 边境与公共安全隐患 美加边境的正规通道关闭可能迫使无证移民转向危险的非法路径，这在加拿大严寒冬季将带来高风险的安全隐患，且可能增加跨境犯罪活动。特别是川普驱逐行动瞄准有犯罪记录的非法移民，若此类人员逃入加拿大，将加大加拿大的公共安全风险。加拿大边境服务局和警方的压力将显著上升，或将促使加拿大政府进一步强化边境执法与监控措施，以应对跨境非法活动的潜在上升。 3. 社会和经济领域的潜在冲击 大量无证移民的涌入对加拿大劳动力市场的短期影响较为显著。无证移民通常会从事低技能、低工资工作，这可能导致劳动力市场在低端岗位竞争加剧，加拿大低收入群体的就业压力增加。与此同时，公众对移民潮的态度将影响政策方向，未来或将推动更严格的移民控制措施，进而影响加拿大的移民体系和国际形象。此外，经济压力的增加可能加剧社会的不满情绪，对本国的接纳政策提出质疑。 4. 加拿大的政策应对与挑战 加拿大政府已采取诸如部署监控设备、加强边境巡逻等措施，以防范非法跨境事件的增加。与美国共享实时数据，加强跨境合作是关键，但此类政策措施的长期效果尚待观察。加拿大可能需进一步完善移民管理和庇护申请流程，确保资源合理分配，同时平衡人道主义需求与国家安全利益。加强与国际组织的合作、探索全球移民管理机制也将有助于分担部分压力，尤其是在北美移民流动背景下的可持续性发展方面。 总结 美国的大规模驱逐行动不仅对加拿大的边境管理和公共安全构成挑战，还对其社会、经济和移民政策的可持续性带来考验。加拿大在应对此类移民潮时，需在边境管控与资源分配方面保持高度谨慎，以保障本国安全和稳定。同时，加拿大政府还应反思当前的移民政策框架，确保既有人道主义承诺又维护本地民众的权益和安全。

【人脉看点👀】11/10/2024 1. 经济与贸易关系的潜在冲击 特朗普胜选后可能会加大“美国优先”政策，重启对加拿大的关税或贸易限制。这将直接影响加拿大对美出口，尤其是能源、木材、汽车和农业产品。若贸易摩擦加剧，可能导致出口相关行业的利润减少，进而影响工人收入和消费能力。这对房地产市场，尤其是依赖这些行业的城市房市需求和价格将产生深远影响。此外，加拿大若转向其他贸易伙伴进行补偿，短期内难以完全替代美国市场，这对加拿大经济前景带来不确定性。 2. 移民政策的间接影响 特朗普对移民的强硬态度可能导致更多技术移民和难民转向加拿大。若加拿大维持宽松的移民政策，这将带来劳动力人口增长，促进住房需求增长。移民的流入对多伦多、温哥华等一线城市房市产生显著影响，可能推高房价和租金，尤其在现有库存有限的市场环境中。同时，大量新移民的入驻还将影响基础设施、教育、医疗等资源的分配，加剧房产市场的竞争，使得一线城市房产成为稀缺资源。 3. 能源市场与加拿大房地产 特朗普可能会增加美国国内化石燃料开采，推动油气产量。若全球能源价格因此下跌，加拿大西部油气行业将受到影响。能源价格下跌会影响能源行业的就业与收入，影响油气产业集中的城市如卡尔加里、埃德蒙顿的房地产市场需求和价格稳定性。而在加拿大东部，随着能源企业的经济效益缩减和房地产需求波动，未来的市场不确定性会增大。这类影响具有区域性，可能进一步加剧东西部房市之间的分化。 4. 金融市场与投资信心的影响 特朗普的经济政策若导致美国市场波动或加息，这将引发全球金融市场的不确定性，并可能影响加国资本流入。一方面，若美加利差拉大，加拿大央行可能被迫跟随加息，从而抬高购房成本，压制本国购房需求；另一方面，国际投资者对加国房产的信心也可能受到美国政策影响。利率的波动不仅影响按揭贷款的可负担性，还会直接影响投资者对加拿大房地产市场的预期和投入，特别是对多伦多和温哥华的商业地产和高端住宅市场。 5. 住房政策及国内应对策略 随着特朗普对美国的政策调整，加拿大可能需要调整相关政策以保持竞争力。这可能包括进一步吸引国际移民或加强对购房者的支持政策（如购房税收减免、首套房激励等）。这些应对策略的调整将直接影响房市供需平衡。例如，如果通过税收优惠鼓励房产投资，可能推动一线城市市场的繁荣；而移民政策的持续开放，将增加租赁和首次购房需求，对房产市场产生支撑。 总结 从多方面来看，特朗普的胜选将对加拿大的房地产市场产生深远的结构性影响。从经济和贸易波动、移民政策流入效应，到利率和投资信心变化，均将对加拿大各区域房地产市场产生复杂的联动效应。对于房产投资者和开发商而言，需密切关注美加关系、利率政策与移民流动趋势，以便及时做出策略调整，在保持风险管理的同时捕捉市场机会。

【人脉看点👀】11/09/2024 人脉专家指出，特朗普当选总统可能对美国的利率政策带来变化，其竞选承诺所引发的通胀风险上升可能间接影响加拿大的利率决策和加元汇率。 这些竞选承诺包括对进口商品（特别是中国进口商品）征收高额关税，同时降低美国国内税率和减少监管。特朗普曾表示，其政策将消除通胀压力，但部分经济学家担忧其政策组合或将推动通胀上行，从而限制美联储的降息空间。 加拿大政策替代中心经济学家Sheila Block指出，传统观点认为，加征关税通常会导致美国通胀上升，从而影响美联储的利率决策。伴随通胀上行，市场对利率走向的预期也在逐步调整。 First Avenue Investment Counsel的首席投资官Brian Madden认为，如果关税政策得以实施，并且经济过热引发劳动力短缺与工资通胀，美联储可能无法如预期般快速或大幅度地降息。最新数据表明，美联储已将基准利率下调至4.5%-4.75%区间，但未来降息步伐可能放缓。 根据TD银行的分析，大选后的市场反映出美联储的“中性利率”预期略有提高，即市场预期美联储可能会在相对更高的利率水平上结束降息周期。TD银行的报告指出，随着通胀的上行压力，2025年的降息节奏将有所放缓。预计美联储的关键利率将在2025年达到3.5%，并在2026年达到3%。 加拿大央行在降息应对经济放缓时，需充分考虑美联储政策及美国经济动向。加元兑美元的贬值也是通胀压力的来源，因为加拿大大量进口商品以美元计价，这可能会促使加拿大央行在降息决策中更为谨慎。 Madden指出，加美之间的利率路径分歧或将扩大，特别是在美国推出“促增长”政策而加拿大经济表现疲软的情况下。移民和临时劳动力减少也可能加剧加拿大的经济疲弱，从而给加拿大央行更快降息的空间。然而，这种利率差距可能会对加元产生下行压力。 Madden进一步补充，加元贬值对通胀的影响或相对有限。尽管贬值会推高进口商品的成本，但同时也增强了加拿大出口在国际市场的竞争力，尤其是在美国市场，这有望提振需求。 TD银行经济学家的预测显示，若特朗普的关税政策得以落实，到2027年初，加拿大对美出口量可能减少近5%，而国内生产商的成本将增加。这种影响可能迫使加拿大央行进一步下调利率，使加元兑美元可能跌破70美分的心理关口。此外，关税导致的进口价格上涨或将带来短期的通胀上升，但预计到2026年加拿大通胀率将回归至央行设定的2%目标。

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【人脉看点👀】11/08/2024 加拿大央行副行长卡罗琳·罗杰斯（Carolyn Rogers）近日在多伦多的加拿大经济俱乐部演讲中，警告政策制定者谨慎对待通过“微调”抵押贷款市场来改善住房负担能力的做法。罗杰斯指出，过度依赖此类短期措施可能对房地产市场及整体经济带来深远的负面影响。 近期，联邦政府推出了多项新的抵押贷款政策，包括将30年还款期扩展至所有首次购房者和新建房产的购买者，自12月起生效。同时，政府将有保险抵押贷款的最高房价上限从100万元上调至150万元，旨在让更多首付低于20%的购房者获得贷款资格。然而，罗杰斯强调，延长还款期与降低首付的政策虽在短期内减轻购房压力，但同时增加了金融系统中的风险。她举例指出，将还款期从25年延长至30年，虽可减少每月约200元的还款压力，但在贷款周期内增加的总利息成本却高达5万元。 罗杰斯进一步指出，真正改善住房负担能力的关键在于实现供需平衡，而这需要时间来逐步调整供给链。她警告，如果政策过度依赖降低短期融资成本的措施，可能对家庭财务健康、抵押贷款市场的稳定性以及整体经济带来长期的负面影响。 尽管市场担心即将到来的抵押贷款续签高峰，但罗杰斯表示，加拿大央行将其视为经济的“尾部风险”。她对加拿大抵押贷款市场在当前经济环境下的稳定性表示乐观，认为违约率仍处于历史低位。她提到，货币政策角度的预测显示，家庭将通过调整储蓄和支出模式来应对抵押贷款支付的压力，随着利率逐步下降，这一压力有望减缓，从而推动消费逐步恢复。 罗杰斯的讲话发布前几天，加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）发布了其秋季报告，预计2024年将有近120万笔固定利率抵押贷款到期，续签时面临更高利率。这将对经济构成风险，CMHC预计违约率将可能上升。尽管今年第二季度加拿大抵押贷款违约率上升至0.19%，但与疫情前0.28%的水平相比仍属低位。 深度分析及市场影响 罗杰斯的讲话和政策警告直指当前加拿大房地产市场的一些核心问题：即短期政策对市场的影响、利率压力的累积以及购房者的财务健康。虽然联邦政府的政策旨在通过调整贷款条件改善住房负担能力，但这种短期缓解措施可能会进一步推高需求而非增加供给，反而会在中长期内加剧房价上涨的压力。此外，较长还款期和较低首付政策虽可暂时降低入市门槛，但也意味着更高的债务负担，这可能会导致购房者在经济低迷时的财务压力进一步加大。 在房地产市场层面，此类政策的宽松可能会吸引更多首次购房者和中低收入家庭进入市场，从而在短期内促进住房需求上升，进而推高房价。然而，在高利率环境下，购房者的承受能力相对有限，未来一旦房价上涨遇到瓶颈，加上高额利息成本，可能会加大市场的违约风险，从而影响金融系统的稳健性。 从宏观经济的角度看，罗杰斯的警告表明了央行对于金融稳定性的重视。这种稳健的立场有助于控制长期风险，避免因短期政策而引发潜在的房地产泡沫或债务危机。同时，也为政策制定者提供了反思当前政策方向的依据，可能会促使政府采取更多长期供给侧措施，如加速建设新房供给，来真正缓解住房负担问题。

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【人脉看点👀】11/07/2024 2024年川普当选总统对全球格局与加拿大、中国的深远影响 2024年美国总统大选中，唐纳德·川普再度当选，这一结果在全球范围内引发了巨大震动。作为曾在全球政治中强势主导的领导者，川普的回归不仅将深刻影响美国国内的政策走向，更会对加拿大、中国以及全球格局产生深远的连锁反应。本文将深入探讨川普当选对世界的潜在影响，特别是对加拿大和中国的深刻影响。 美国内政与外交政策的转向 川普执政时推行的“美国优先”政策可能将全面回归，并对当前拜登政府的多边外交路线造成反转。首先，川普可能会在美国内部推行更加激进的移民和经济政策，包括加大对非法移民的打击、严格限制合法移民以及推动税收改革。这些政策或将直接影响美国经济的活力与劳动力市场的结构，进而带来社会分化和不稳定的潜在风险。 在外交政策上，川普或将延续他一贯的单边主义，淡化对传统盟友的承诺，甚至可能削弱美国在北约、联合国等多边组织中的影响力。可以预见，美国将在全球事务中减少直接干预，转而采取更保守的立场，推动其他国家分担更多的责任和义务。这一转向将促使全球地缘政治版图的重构，为其他大国，尤其是中国，提供更多机会和挑战。 对加拿大的直接与间接影响 川普政府的“美国优先”政策可能对加拿大带来显著冲击。首先，加美之间的贸易关系或将再度承受压力。美国是加拿大最大的出口市场，川普若采取新的贸易壁垒或重新谈判北美自由贸易协定（USMCA），加拿大出口企业可能面临更高的关税和更严格的准入标准，从而影响到加拿大的经济增长。 此外，川普的回归可能令加拿大在环保领域面临更大挑战。川普在任期间曾撤销多项环境保护政策，并退出《巴黎气候协定》，因此其再次当选可能会让美国在气候政策上放松管控，削弱北美区域的一致性。加拿大作为气候变化的坚定倡导者，或将不得不承担更多的国际责任，加快推动国内的绿色转型以保持其全球环保形象。 在移民方面，川普一贯的收紧移民政策将使美国对高技能移民的吸引力下降。这为加拿大带来了吸引国际人才的机遇。加拿大一方面可以加大对科技、工程等高需求领域的移民吸引力度，另一方面则需做好移民融入的社会准备，以防止过多移民流入带来的资源分配压力和社会矛盾。 对中国的深远影响与应对策略 川普再度当选可能加剧美中关系的紧张状态。在其第一任期内，川普对中国发动的关税战对两国经济造成了冲击，这一次，他或将采取更加激进的手段来限制中国在全球科技和经济领域的扩张，甚至进一步推动“去中国化”的供应链重组。美国此举对中国的制造业和科技产业造成潜在风险，特别是对芯片、人工智能等关键领域的技术封锁将成为挑战。 然而，这一政策也会推动中国加快国内市场的自主发展，减少对美国市场和技术的依赖。中国可能会将目光转向其他区域市场，深化与东南亚、非洲以及拉丁美洲等地区的合作，以拓宽经济增长空间。同时，中国可能加大对本土创新的支持力度，推动国内高新技术产业的升级转型，从而降低外部制约的影响。 全球秩序的重构与未来展望 川普的再次当选对全球格局的影响将深远且复杂。其政策回归将打破过去几年的国际秩序，可能导致地缘政治的进一步紧张化和多极化趋势。尤其在能源、贸易、科技领域，全球的分化可能进一步加剧。对于加拿大和中国而言，灵活的政策调整和战略布局将成为应对川普政府影响的关键。 加拿大需在北美自由贸易协定框架下保持灵活性，并且扩大与其他经济体的合作，尤其是在欧洲和亚太地区。中国则需推动内需拉动经济增长，同时加强与其他大国的科技合作，力求在国际市场中占据更多主动权。 总体而言，川普当选带来的“去全球化”趋势将进一步加强全球分化，迫使各国在政策上寻求新的平衡点。加拿大和中国作为美国的重要经济伙伴，必须迅速调整策略，以应对新的不确定性并在变化的全球秩序中找到自己的位置。

【人脉资源对接中心】[庆祝][庆祝] 地产专家推荐：土地投资项目 主要信息 这是一块位于热门地段 Stouffville 大道的60英亩土地，极具投资潜力，业主可提供多达70%的融资支持。Stouffville 大道是安省和斯托维尔市的重点发展区域，沿途靠近404高速，土地价值已显著提升，平均每英亩市值达30万加元。 这块地距斯托维尔市中心仅2公里，配备一个新建的2000多平方英尺会所（可扩建）和一栋1000多平方英尺的住宅（需翻修），适合自用或投资。该地块增值潜力大，自行开发可获得更高回报。由于业主有出售需求，这是一个难得的快速入手机会。 售价$1350万，诚意买家可议价！ 感兴趣的朋友欢迎咨询！ 热线电话☎️ 416-558-5026 647-519-2899 麦哥商业地产团队 靠谱的人，只做靠谱的事！ 或通过人脉平台联系我们： 🌐 官网：www.renmai.ca 📧 邮箱：info@renmai.ca

【人脉看点👀】11/06/2024 加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）发布的最新报告发出了清晰的市场预警，揭示出2025年将有超过100万名房主面临房贷续约，并且预计将看到显著更高的利率压力。这一情况对加拿大房地产市场和整体经济都有潜在的重大影响。 利率上升的压力与房贷续约的集中性影响 根据CMHC的数据，2025年和2026年将有大量房贷面临续约，分别约120万和98万笔。这些房贷大多数是在加拿大央行利率极低时签订的固定利率抵押贷款，因此续约时的利率将显著高于原始利率。对于许多房主而言，这意味着每月支付压力大幅增加，特别是考虑到加拿大央行当前基准利率为3.75%。如果不能有效应对这一上涨的利率压力，房主可能会面临严重的财务困境。 对房屋供应与房价的潜在影响 经济学家指出，因高利率导致的房贷续约成本上升可能迫使一些房主选择出售房产，从而增加市场上二手房供应。牛津经济研究院的Michael Davenport预测，2025年年初，二手房源数量可能增长，供应增长速度可能超过需求增长，导致房价压力下行。预计到2025年中期，随着利率逐渐下降，住房需求将重新上升，但在此之前，房源增加和需求相对滞后的动态将可能对市场产生短期的供需失衡影响，进而导致房价波动。 替代借贷市场的潜在风险 报告显示，私人借贷市场中的违约和止赎现象增加，特别是在替代借贷市场。由于私人借贷的利率通常更高且规定相对宽松，一些借贷者更易陷入违约。数据显示，2024年第二季度单户住宅违约率已达5%，止赎率也显著上升至3.5%。这些数据表明，在经济压力持续的背景下，替代借贷市场的脆弱性将加剧。 违约率上升的市场信号 违约率的增加不仅限于房贷，还扩展至信用卡和汽车贷款等其他消费信贷领域，表现出一种“先导”效应，即在房贷违约增加前，其他类型的消费负债先出现违约。CMHC预计，这些趋势预示着2025年房贷违约率可能将进一步攀升，尤其是在生活成本上升和债务负担增加的背景下，家庭的财务压力不断加剧。 央行降息与经济稳定的缓解作用 加拿大央行自6月起已启动降息周期，目前基准利率从5%下降至3.75%，预计年底前将进一步降息。这一政策变化有助于减轻2025年房贷续约时的利率负担，从而缓解部分房主的财务压力。然而，牛津经济研究院的Davenport警告称，如果央行未能加速降息，违约率可能会急剧上升，并导致经济陷入深度衰退。相反，快速降息将有助于避免系统性风险，支持经济稳定。 总结： CMHC报告中的数据和预测揭示了未来几年加拿大房地产市场面临的潜在风险。由于利率上升与家庭债务的脆弱性叠加，房贷续约带来的财务压力可能引发供应增加和房价波动。此外，替代借贷市场的风险上升也将对整体市场形成挑战。在央行降息的支持下，虽然一定程度上能够缓解房主的财务压力，但市场仍需谨慎观察未来两年内房贷续约高峰对经济与市场的全面影响。

【人脉看点👀】11/05/2024 根据《加拿大环球邮报》报道，花旗银行最新预测显示，加拿大央行可能会在12月和明年1月分别下调50个基点的基准利率，这将使政策利率在春节前降至2.75%。 花旗银行的经济学家维罗妮卡·克拉克 (Veronica Clark) 指出：“8月份按行业划分的GDP数据与上月基本持平，符合预期，也与加拿大统计局的初步估算一致。尽管预计9月份经济活动将环比增长0.3%，但由于7月数据被下调，第三季度GDP按行业划分的环比增速或仅约为1%。相较之下，按支出划分的GDP增速预计更为疲软，仅为0.5%，而加拿大央行最新的1.5%增长预期可能过于乐观。” 克拉克预测指出：“在疲软的经济增长和供应过剩的环境下，通胀将持续受到抑制。我们预计加拿大央行将在12月和1月分别降息50个基点，以更快地将政策利率调整至中性水平。” 与此同时，温哥华和卡尔加里最新的10月房市报告表明，受借贷成本下行影响，10月份房屋销售量显著增长。 根据大温哥华房地产协会的数据，10月房屋销售量同比激增31.9%，显示出加拿大央行连续数次降息后市场的回暖迹象。大温地区上月二手住宅销售总量达到2,632套，仅比10年平均水平低5.5%，而此前数月该数据一直较此平均值低约20%。此外，新上市房源数量达到5,452套，同比增长16.9%，较10年季节性平均值高出20%。挂牌房源总数为14,477套，比10年季节性平均值高出26.2%。大温地区的综合基准价格为1,172,200元，较2023年10月下跌1.9%，环比9月下跌0.6%。 卡尔加里的房市也呈现出类似趋势。10月售价超过60万元的房屋销售推动整体销量达到2,174套，虽与去年同期持平，但超出长期月均销量24%。根据卡尔加里房地产委员会（CREB）首席经济学家Ann-Marie Lurie的分析，销量较9月增长超过8%，反映出当地房地产市场的持续强劲需求。卡尔加里10月住宅基准价格为592,500元，同比增长4%以上。 多伦多地区的10月房市报告预计将在未来几天公布，销量或将再次出现显著增长。 若花旗银行的降息预期兑现，市场将迎来更低的借贷成本，这或将进一步推动加拿大房地产市场的反弹势头，加速各主要城市房市的回暖。