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发布人：麦哥如果你以前没听说过萨姆（Sahm）规则，那么现在你可能已经听说了。 周一，美国股市的暴跌直接反映了这一点。加拿大专家预测，央行降息速度可能会加快，到明年中期利率可能降至3%。 Sahm规则引发市场巨震：央行接连降息预期升温 发布人：麦哥 2024年8月7日 【人脉看点👀】08/07/2024 如果你以前没听说过萨姆（Sahm）规则，那么现在你可能已经听说了。 周一，美国股市的暴跌直接反映了这一点。加拿大专家预测，央行降息速度可能会加快，到明年中期利率可能降至3%。 萨姆规则由前美联储官员Claudia Sahm命名。该规则认为，如果失业率的三个月移动平均值从过去一年的最低点上升了半个百分点，则经济衰退已经开始。上周五，这一门槛被突破，市场反应迅速而剧烈。在其他疲软经济数据的推动下，美国失业率上升至4.3%，成为压垮市场的最后一根稻草。周一，加拿大市场因假期休市，但美国标普500指数下跌了3%，创下近两年来最糟糕的一天，华尔街的“恐慌指数”VIX指数也创下了历史最高涨幅。 尽管今天早上的期货价格有所攀升，投资者寻求抄底机会，但分析师警告称，这种喘息可能是暂时的。几周前，市场还笃定能实现软着陆；而现在，投资者担心美联储未能及时降息。上周五，美国10年期国债收益率骤降9.8%，这种大幅下降自全球金融危机以来未曾见过，自1962年以来仅发生过三次——且每次都预示着不乐观的前景。 市场现在普遍预计美联储今年将降息1.25个百分点，而一周前这种预测几乎为零。彭博社报道称，由于市场恐慌，周一市场一度预测下周紧急降息的概率高达60%。这些动荡的市场预期自然也影响到了加拿大，加拿大的经济学家们正在调整他们的预测。 BMO资本市场首席经济学家Douglas Porter在周五给投资者的报告中表示：由于美联储预计将采取更强硬的政策，这为加拿大央行在鸽派立场上采取更快行动提供了契机。BMO现在预计未来四次会议都会降息，这将使利率到1月降至3.5%。该周期可能在2025年年中以3%的利率结束，比预期提前半年多。Porter表示，我们曾警告过，更早、更快的降息风险确实存在，而美联储采取更为温和的政策无疑为加拿大央行提供了行动依据。 然而，市场的恐惧有多合理呢？上周五，就连该规则的创始人Claudia Sahm也持怀疑态度。她在接受CNBC采访时表示：“我们现在并未处于衰退中——与Sahm规则的历史信号相反——但势头正朝那个方向发展。衰退不是不可避免的，而且有很大的降息空间。” 加拿大国家银行表示，从历史上看，Sahm规则触发后，避险资产如黄金和美元会上涨，而大宗商品则可能陷入困境。尽管利率在历史上显示出有限的下降，但值得注意的是，美联储在之前的Sahm规则触发前大部分时间已经降低了利率。 加拿大统计局上周报告，天然资源部门占2022年名义国内生产总值的近13%，这是自2014年以来的最大份额。国家银行经济学家Stéfane Marion指出，阿尔伯塔省贡献了其中的38%，其中94%来自能源部门。那一年，天然资源出口增长了34%，反映了疫情后的需求和价格激增。能源出口飙升53%，矿产和矿业增长18%，林业增长14.5%。

发布人：麦哥最新公布的美国就业报告意外疲弱，令市场猜测美联储可能在下月激进下调利率50个基点，同时也使得加拿大央行可能需要加速实施货币宽松政策，预计会有一次大幅降息。这些经济信号对房地产市场产生了显著影响，值得进行深入分析。 美联储与加拿大央行降息预期攀升，房地产市场将迎来新一轮复苏？ 发布人：麦哥 2024年8月4日 【人脉看点👀】08/04/2024 最新公布的美国就业报告意外疲弱，令市场猜测美联储可能在下月激进下调利率50个基点，同时也使得加拿大央行可能需要加速实施货币宽松政策，预计会有一次大幅降息。这些经济信号对房地产市场产生了显著影响，值得进行深入分析。 美国就业数据对利率的影响 美国劳工部统计局表示，上月非农就业人数增加了114,000人，远低于市场预期。同时，6月份的数据也被下调至增加179,000人。失业率上升至4.3%，薪资增长也放缓。基于这些数据，利率期货市场目前预计，在9月18日的美联储会议上，有65%的可能性会降息50个基点，并且市场预期今年将累计降息约110个基点。 加拿大市场的反应及预测 在此背景下，加拿大市场也受到显著影响。关键债券收益率下降，交易员重新评估美国可能陷入衰退的担忧对加拿大利率前景的影响。加拿大央行今年已经两次降息，而美联储迄今为止保持其关键利率不变。 加拿大的五年期和两年期债券收益率分别下降，达到了两年多来的最低水平。五年期收益率对固定抵押贷款利率的影响尤为重要，而两年期收益率则对加拿大货币政策前景的变化特别敏感。市场交易员在一定程度上预期加拿大央行在9月4日的下次政策会议上将激进地下调利率50个基点。 货币市场显示，至少在今年剩余的每次政策会议上，加拿大央行都会降息0.25%，并且在未来五个月中可能会有一次额外降息0.25%。 加拿大就业市场的预期 下周五，加拿大7月份的就业报告将出炉，预计将显示劳动力市场进一步疲软。皇家银行（RBC）预测仅增加15,000个新职位，失业率将从6月的6.4%上升到6.5%。蒙特利尔银行首席经济师Doug Porter表示，失业率持续上升和家庭就业缺乏增长是更大的担忧。他们认为，美联储将迅速回到接近中性利率的水平，并预测美联储将在今年最后三次会议和明年头两次会议上连续降息，累计降息225个基点。 Porter还预计加拿大央行在接下来的四次会议中每次都会降息，迅速将隔夜利率从现在的4.5%降到明年1月的3.5%，然后在2025年中期降到3.0%。这意味着加拿大央行将比预期更早半年多达到预期的终点。 降息对房地产市场的影响 加拿大央行自今年6月以来两次降息，但房市由于严重的不可负担性，并没有出现任何缓解。未来如果央行持续降息，预计会缓慢增加买家信心，使房市逐渐恢复活力。然而，需要注意的是，降息并非万能良药，房市的复苏还需要其他政策的配合，如改善住房供应和增加购房补贴等措施。 综上所述，降息对房地产市场的影响是多方面的。虽然短期内可能会增强买家的信心，但长期的市场稳定还需要更多综合性政策的支持。这一系列降息措施可能会使市场逐渐复苏，但各方仍需密切关注未来经济走势和政策变化，以便及时调整策略。

发布人：麦哥尽管从技术上讲，加拿大经济并未陷入衰退，但许多经济学家指出，当前的经济形势让人感觉像是陷入了衰退。人口的高增长掩盖了经济衰退的实情，加拿大皇家银行（RBC）经济学家Nathan Janzen和Carrie Freestone在一份报告中表示，由于人均产出下降，人口增长阻止了GDP的全面下降。 加拿大经济看似稳定：人口增长掩盖真实经济困境 发布人：麦哥 2024年7月22日 【人脉看点👀】07/22/2024 尽管从技术上讲，加拿大经济并未陷入衰退，但许多经济学家指出，当前的经济形势让人感觉像是陷入了衰退。人口的高增长掩盖了经济衰退的实情，加拿大皇家银行（RBC）经济学家Nathan Janzen和Carrie Freestone在一份报告中表示，由于人均产出下降，人口增长阻止了GDP的全面下降。 报告指出，这种情况与典型经济衰退中预期的失业率上升同时发生。2022-2023年更高的利率和数十年的高通胀削弱了家庭购买力，需求疲软导致失业率上升，其规模历史上只发生在经济衰退时期。 自2022年中期以来，加拿大新增了210万消费者，新增人口在一定程度上缓解了经济的下滑。报告中提到，过去七个季度中有六个季度实际人均产出随着失业率上升而下降，人均GDP已比2019年下降3.1%。 经济学家预测，加拿大央行的降息“最终”将缓解家庭面临的经济压力，预计人均GDP将在2025年下半年转为正增长。虽然加拿大的经济表现在某些方面优于其他国家，但仍面临高通胀和利率的挑战。正是人口增长，尤其是移民的涌入，帮助加拿大避免了更严重的经济衰退。 综上所述，加拿大经济看似稳定，但若无人口增长带来的需求，经济很可能已经陷入衰退。未来随着利率调整和经济政策的变化，加拿大的经济前景可能会有所改善，但当前的经济压力依然明显。

发布人：麦哥随着加拿大央行连续两次降息，并有可能在年底前进一步降息，浮动利率抵押贷款重新成为房主们关注的焦点。 浮动利率抵押贷款与加拿大央行的利率直接挂钩。在7月24日，央行将基准利率下调0.25个百分点至4.5%。与此同时，大多数固定利率抵押贷款则与五年期债券收益率相关联。当债券收益率上升时，固定利率抵押贷款的利率也会随之上升。而最近，债券收益率有所下降，导致固定利率抵押贷款的利率也出现了下调。 央行降息引爆浮动利率热潮：房主如何应对利率波动带来的新机遇？ 发布人：麦哥 2024年8月16日 【人脉看点👀】08/16/2024 随着加拿大央行连续两次降息，并有可能在年底前进一步降息，浮动利率抵押贷款重新成为房主们关注的焦点。 浮动利率抵押贷款与加拿大央行的利率直接挂钩。在7月24日，央行将基准利率下调0.25个百分点至4.5%。与此同时，大多数固定利率抵押贷款则与五年期债券收益率相关联。当债券收益率上升时，固定利率抵押贷款的利率也会随之上升。而最近，债券收益率有所下降，导致固定利率抵押贷款的利率也出现了下调。 房屋抵押贷款经纪人Ron Butler指出，目前非银行贷款机构中约有20%的新抵押贷款选择了浮动利率，这一比例相比之前的5%有所上升。“尽管如此，浮动利率抵押贷款的选择仍然只是少数，”他表示，“这类产品的需求往往受到公众情绪的影响，而最近市场的剧烈波动让许多房主对此持谨慎态度。” 然而，在央行降息后，公众情绪发生了明显变化，重新激发了对浮动利率的兴趣。在疫情期间，利率一度低至1%左右，使浮动利率抵押贷款极为流行。但随着央行为抑制通胀而加息，许多房主措手不及，面临更高的还款压力。 Butler进一步表示，目前选择浮动利率的房主，多数曾在15至20年前使用过这一产品并有过成功的经验。虽然TD和RBC等大银行提供了更具竞争力的浮动利率，但当前更多的浮动利率贷款来自非银行机构。 持牌抵押贷款经纪人及LowestRates.ca专家Leah Zlatkin指出，全球市场波动与7月份美国疲软的劳动力报告，进一步加剧了市场对加拿大央行可能再度降息的预期，这促使房主和潜在购房者重新考虑浮动利率抵押贷款的优势。 “我们可能正处于对浮动利率重新产生兴趣的起点，”Zlatkin表示。“许多原本犹豫是否要锁定浮动利率的购房者，现在可能会因为对未来降息的信心增强而更倾向于选择浮动利率。然而，购房者仍需与经纪人仔细计算，在各种可能的情境下评估浮动利率的合理性，尤其是在降息推迟的情况下。” 根据LowestRates.ca的数据，目前最佳五年期固定利率为4.69%，而最佳五年期浮动利率为5.49%。这意味着，央行利率需下调75个基点，浮动利率才有可能与固定利率持平。Zlatkin指出，若房主选择浮动利率，实际上是在押注加拿大央行未来会连续三次将隔夜利率下调0.25个百分点。 “选择浮动利率的关键问题在于它的不确定性，”Zlatkin解释道。“如果能够在高利率环境中维持良好的财务状况，那么浮动利率可能是合理的选择。对于财务状况较为紧张的房主而言，选择短期内较低的固定利率则能够提供更大的稳定性。” 房地产市场影响： 央行降息的预期重新点燃了市场对浮动利率抵押贷款的兴趣，这可能导致更多房主在选择贷款产品时重新考虑浮动利率的优劣。这一趋势可能影响到房屋销售和再融资的决策，特别是在利率环境不确定的情况下。随着央行的进一步动作，市场对于浮动利率的需求可能会逐步回升，从而影响到房屋市场的流动性和价格稳定性。

发布人：麦哥加拿大的高利率已对房主构成了显著压力，但近期有迹象表明，情况可能出现好转。专家预测，加拿大央行可能在2024年底前将基准利率降至3.75%，并在2025年底之前进一步降至2.75%。若经济下行压力加剧，甚至出现衰退，基准利率可能更快下调，到2025年底可能降至2.0%至2.5%。 专家预测：加拿大央行两年内或将利率降至2.0% 发布人：麦哥 2024年8月28日 【人脉看点👀】08/28/2024 加拿大的高利率已对房主构成了显著压力，但近期有迹象表明，情况可能出现好转。专家预测，加拿大央行可能在2024年底前将基准利率降至3.75%，并在2025年底之前进一步降至2.75%。若经济下行压力加剧，甚至出现衰退，基准利率可能更快下调，到2025年底可能降至2.0%至2.5%。 这是Credit 1 Economics Centre最新的预测结果。该机构预计，基准利率将呈现持续下行的趋势，明年每个季度至少下调0.25个百分点。这一预测基于2024年7月更新的4.5%的利率水平，并预计在2024年9月4日的下一次更新中，利率将下降至4.25%。 根据Credit 1的最新数据显示，2024年7月的通胀率已回落至2.5%，为2021年初以来的最低水平。然而，加拿大就业市场面临挑战，尤其是青年群体的失业率高达14%，为十多年来的最高值。为应对这些问题，联邦政府宣布将减少低工资、临时外籍工人的数量，以激励企业加大对加拿大本土工人及青年的投资。 Credit 1在本周的预测中指出，目前加拿大的通胀压力已显著减轻，经济趋势依然低迷。人口增长速度超出就业市场的吸纳能力，职位空缺减少，企业扩张意愿低下，可能导致更多人暂时退出求职市场。特别是年轻人，正面临着来自新移民的就业竞争压力。在这种劳动力市场疲软、人均GDP下降，以及通胀可能低于目标的背景下，加拿大央行将继续推动利率正常化。 此外，Credit 1的预测还考虑了美国通胀放缓、经济和劳动力市场状况恶化的类似趋势，以及美联储的政策动向，这些因素都将对加拿大央行的决策产生影响。 根据Credit 1截至2024年8月26日更新的加拿大央行基准利率预测如下： 2024年9月4日：4.25% 2024年10月23日：4.0% 2024年12月11日：3.75% 2025年1月：3.5% 2025年3月：3.5% 2025年4月：3.25% 2025年6月：3.25% 2025年9月：3.0% 2025年10月：2.75% 2025年12月：2.75%

发布人：麦哥随着加拿大央行预计将进一步降低利率，加拿大购房者越来越倾向于选择浮动利率按揭贷款。专家预测利率在未来12个月内将下降1%，这一预期对房地产市场产生了显著影响。 加拿大购房者青睐浮动利率贷款：利率下调引发市场回暖 发布人：麦哥 2024年6月21日 【人脉看点】 随着加拿大央行预计将进一步降低利率，加拿大购房者越来越倾向于选择浮动利率按揭贷款。专家预测利率在未来12个月内将下降1%，这一预期对房地产市场产生了显著影响。 根据加拿大央行的新数据，选择跟踪央行基准利率的借款人比例在第一季度上升至12.9%，这是连续第二次增长。相比2023年第三季度浮动利率新按揭贷款仅为4.2%的低点，这一比例有了显著提升。然而，这一比例仍远低于疫情期间浮动利率贷款的流行水平。 借款人偏好的变化在央行本月早些时候下调基准利率之前就已经开始。目前央行基准利率为4.75%，经济学家表示，由于经济增长放缓和通胀降温，预计央行在2025年底之前将利率降至3%。这意味着商业银行的优惠利率（prime rate）将为5.2%，对于信用良好的银行客户，浮动按揭利率通常会略低于优惠利率。 加拿大皇家银行经济学家Robert Hogue表示，虽然普遍预期央行将降息，但对降息的幅度和速度看法不一。购房者选择浮动利率贷款，是因为尽管前六个月可能支付更多，但接下来的四年支付的利息将更少。 几十年来最高的利率已经抑制了购房者的需求，加拿大的住房市场因此放缓，价格在最近几个月有所下跌。然而，对浮动利率按揭贷款的兴趣增加可能是市场情绪开始转变的早期迹象，利率冲击正在逐渐消退。 部分行业专家表示，尽管目前浮动利率高于固定利率，但央行6月5日的降息促使许多客户开始咨询浮动利率按揭贷款。他指出：“这几乎是我与每位客户谈论的话题，一旦我解释并展示未来12个月内预计利率将下降1%的图表，很多客户对此表示极大兴趣。” 这种对浮动利率按揭贷款的兴趣增加可能预示着房地产市场将逐步回暖，购房者的信心正在恢复。随着更多人选择浮动利率贷款，房地产市场有望在未来几个月内看到更多活跃的交易和价格的稳定增长。

人脉资源对接中心，简称人脉中心https://static.wixstatic.com/media/ab2a13_b842b2e297364508be47b9d7ac6ecf54%7Emv2.png 人脉趋势解读 By 麦哥地产精英团队 2024/05/30 削减住房成本的同时确保房主的房价保持高位可能会被视为矛盾，但特鲁多坚称房主不会吃亏。 “住房需要保值，”特鲁多在接受《环球邮报》采访时表示。“这是加拿大人退休和未来储蓄潜力的重要组成部分。” 加拿大许多居民已经无法负担住房市场的价格，全国平均房价超过 73.5 万加元，多伦多均价超过 100 万元。 租金成本也在不断攀升，这加剧了年轻选民的沮丧情绪，而特鲁多政府正试图安抚这种情绪。 特鲁多政府已对加拿大生活成本的飙升作出了回应，修改了一些针对首次购房者的计划，例如允许他们为新建房屋办理有保险的抵押贷款，分 30 年还款。联邦政府还宣布了数十亿元的激励措施和税收减免，以建造更多的出租房屋。 在过去的二十年里，加拿大住宅房价增长了两倍，让房主更加富裕。许多加拿大人将房屋视为他们最大的资产，并将其视为支持他们退休和将财富传给子女的一种方式。 然而，房价大幅上涨导致房主和租房者之间的贫富差距扩大，租房者没有同等的机会积累房屋净值。在麦哥看来 ↓ 登录后查看剩余99% 特鲁多承认了这种差距，并表示：“就退休金而言，租房者与房主之间的差距是巨大的，而且这不一定总是公平的，”他说道。 联邦政府最新一轮的住房政策公告预计不会立即对住房负担能力产生太大影响，因为该国人口增长速度是几十年来最快的，新移民正在寻找居住地。 尽管各级政府一直在推动开发商加快住房建设，但新房建设速度有所放缓，部分原因是借贷成本高昂。而且新公寓和房屋的建造需要数年时间。 “供应只能逐渐改变，因此从现实角度来看，需求方将在短期内推动市场。”BMO银行首席经济学家道格拉斯·波特 (Douglas Porter) 表示。 “只有三件事可能改善负担能力：收入增加、借贷成本降低、房价下降，”他说。 由于加拿大央行为抑制通胀而提高利率，房地产市场在过去两年的大部分时间里一直表现缓慢。根据加拿大房地产协会的数据，尽管平均房价比 2022 年初疫情房地产繁荣的顶峰下跌了约 10%，但仍比 2019 年高出 37%。 IMG_6524.JPG 对于特鲁多既想让让年轻人买得起房子，也不想房价跌，一些专家认为这可能并不容易做到。 多伦多房产经纪约翰·帕萨利斯（John Pasalis）今天接受《环球新闻》（John Pasalis）采访时说：“特鲁多的说法非常有问题。” 他补充道，“很明显，联邦政府的立场是，住房是一项需要保护的投资。这显然是加拿大的首要任务。当住房被视为资产时，你不可能真正负担得起。它不仅是一种增加财富的资产，而且是一种需要政府积极保护的资产。” 他补充说，特鲁多的言论可能会引起加拿大年轻一代的不满。 “年轻一代一直觉得这个体系对他们有点不公平。当他们争辩说要努力保持房价高企时，特鲁多证实了这一点。” 帕萨利斯表示，在房价不下跌的情况下实现住房可负担的想法“在理论上”是可能的，但需要很长时间才能实现。 “如果未来 15 年房价不升值，但收入增长良好，也许你可以负担得起。但这不太可能。” BMO Capital Markets 高级经济学家罗伯特·卡夫契奇（ Robert Kavcic ）表示，有三种方法可以让房地产市场更便宜。 第一是房价下跌，第二是降低利率。 “第三种方法是收入增长。收入正在增长。不幸的是，要赶上房价每年增长 20% 或 30% 的时期需要时间，但随着时间的推移，这种情况会逐渐发生，”他周三告诉 Global News。 卡夫契奇表示，随着政府推动进一步住房密度化（intensification），单户独立住宅的价值可能会上涨。 “最终（随着集约化）会发生的是，你改变了住房存量的构成。因此，你会得到更多的小户型，更多的公寓单元。但作为整体住房存量的一部分，单户独立住宅继续萎缩，变得越来越稀缺。” 他说，随着越来越多有一、二或三个孩子的千禧一代寻找单户型住宅，尽管整体住房存量增加，但这些房子的价格可能会继续上涨。 卡夫契奇最后说：“在加拿大大城市拥有单户独立住宅的那群人，最后将要积累巨额财富。”

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