房市“冻结”：高利率与高房价双压下的加拿大房地产困局

【人脉看点👀】07/26/2025

在BMO（蒙特利尔银行）最新发布的报告中，加拿大房地产市场被警告正处于“冻结状态”，短期内几乎不具备反弹的可能。房贷利率居高不下，部分甚至有继续上涨的趋势，加之房价“粘性强、下不来”，造成购房者和投资者双双观望，市场整体陷入低迷。

当前，浮动房贷利率受央行隔夜利率直接影响，而央行是否降息则取决于市场对通胀的预期。由于通胀预期持续高企，市场普遍认为央行将在下周（7月）会议上维持利率不变，浮动利率预计维持在4%中段水平至9月或10月。同时，固定房贷利率虽不由央行直接决定，但受中长期债券收益率主导。近期5年期加拿大国债收益率反弹，已逼近52周高点，令固定利率房贷面临反弹压力。

造成债券收益率上升的核心原因包括：通胀预期强劲、联邦政府扩大财政支出与融资规模，以及市场对债券需求的变化。在融资需求扩大的背景下，借款成本将随之上行，这进一步抬高固定房贷利率。

BMO指出，尽管部分政策延长了贷款年限或放宽了首付要求，但对普通实际购房者而言，仍难以负担高房价与高利率叠加的总购房成本。与此同时，高杠杆投机型投资者也因房价增长乏力与融资成本高企而退出市场，投资需求急剧萎缩。

目前市场正在经历心理层面的深刻转变，从以往的高杠杆追涨逐利，转向关注现金流与实际负担能力。这种转变预示着加拿大房地产的金融属性正在减弱，而居住属性开始回归。在通胀高企与宽松政策退出的双重背景下，除非房价出现更大幅度回调、或央行采取显著宽松措施，否则房地产市场短期内难以脱离“冻结”状态，维持低迷将成为常态。

未来走势将高度依赖于三个关键变量：一是通胀路径是否改善，二是政府与央行是否启动实质性调控，三是房价能否进行更彻底的再定价。在此之前，加拿大房地产市场或将继续面临交易量下滑、开发放缓与可负担性危机的多重考验。

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