外国买家政策或松动？对加拿大房市而言，短期中性、长期仍看供给

【人脉看点👀】12/24/2025

近日，加拿大住房部长Gregor Robertson表示，联邦政府将维持对外国买家购房的禁令至2026年底，并在未来一年评估包括澳大利亚在内的国际经验，研究海外资本在住房体系中应扮演的合理角色，不排除自2027年起对政策进行调整。这一表态更多释放的是“方向性信号”，而非即刻可执行的政策转向。

从现实背景看，加拿大自2023年实施外国买家禁令，其初衷是应对疫情期间低利率环境下房价快速上涨。但数据显示，2020年外国人持有住宅在主要城市占比并不高，房价波动的核心驱动仍是利率、信贷与供需结构变化。随着加拿大央行自2022年进入加息周期，全国房价已从高位明显回调，整体市场显著降温。

当前政府面临的关键挑战，并非“是否引入外资”，而是“如何把资金转化为真实的新增住房供给”。加拿大按揭与住房公司（CMHC）测算，为恢复到2019年的可负担水平，到2035年前全国年均住房开工需提升至约43万至48万套，几乎是当前水平的近两倍。为此，联邦已启动Build Canada Homes项目，初始资本约130亿加元，重点投向非市场化和可负担住房。但议会预算官的分析认为，该项目在五年内对总供给的拉动仍较有限。

在此背景下，政府提及借鉴澳大利亚模式，核心思路并非放开外资购买存量住宅，而是将其引导至新建住宅、开发用地或出租型住房，以避免直接推高二手房价格。这意味着，未来即便政策调整，也大概率是“有条件、有边界”的结构性放松。

综合来看，该消息对短期房价与成交影响有限；中长期是否构成利好，取决于政策是否真正服务于新增供给，而非刺激存量需求。对多伦多、温哥华等高敏感市场而言，利率环境、建房效率与可负担住房供给，仍是决定性因素。

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