加拿大公寓市场急剧降温：投资泡沫破裂与市场修正

【人脉看点👀】07/17/2025

经过多年快速扩张，加拿大主要城市的公寓市场正迎来急剧逆转。根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）的最新报告，自2022年至2025年第一季度，多伦多公寓销售量暴跌了75%，温哥华下降了37%。这一数据揭示出市场正在从高峰进入下行周期。

投资属性过重，居住功能弱化

根据CoStar Group的分析，加拿大近年新增的公寓库存在三年内增长了400%，其中绝大部分为小户型投资产品，主要面向投资者而非自住需求。CoStar首席经济学家Carl Gomez指出，这类产品更多是一种“金融化”的投资工具，而非以人们实际居住为核心设计。随着疫情后的利率上升，这类以投资驱动的需求迅速消退，市场价格承压。开发商面临两难局面：要么降价出清，要么调整产品（如增大户型），但这都可能直接侵蚀利润。

市场风险被长期低估

多伦多资深房地产经纪人Christopher Bibby指出，市场真正的拐点出现在2022年，尤其在利率快速上升后。CMHC数据显示，多伦多房价自2022年起已累计下跌13.4%，温哥华跌幅2.7%。尤其过去两个月，价格下滑之快，创下他20多年职业生涯之最。Bibby认为，过往预售价格高于转售市场的现象，是基于人们对永续上涨的信念，而通胀带来的建筑和融资成本叠加租金增长受限，正全面冲击公寓项目的盈利模型。

“经典泡沫”特征与供应隐患

温哥华房地产经纪人Steve Saretsky将当前局面比作“典型的泡沫破裂”，经历了约20年的牛市后，市场正进入自然修正期。数据显示，2024年多伦多将有25,572套公寓竣工、温哥华12,442套，均创下历史新高。但问题是，按照当前销售速度，多伦多需约58个月才能消化现有库存，库存月数比2022年暴增14倍。这意味着开发商将暂缓启动新项目，但也为未来三到四年潜在的供需失衡埋下隐患。

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专业结论与展望

目前加拿大公寓市场正处在从过热到降温的深度调整期。这不仅是因高利率环境直接压制了投资需求，更暴露出过度依赖投资者、忽视居住需求的产品结构问题。短期内，市场价格可能继续承压，部分开发项目面临取消或延期风险。但从长远看，这次调整或为行业带来更健康的发展方向——从单一的金融化投资品回归到真正面向居民需求的住房产品。对于投资者、开发商与政策制定者而言，这是一次深刻的教训，也是一次重新审视和校准市场的机会。

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