多伦多公寓危局：融资断链下的结构性调整与未来转机

【人脉看点👀】10/19/2025

多伦多与汉密尔顿地区的公寓市场正经历近35年来最严重的低迷。根据Urbanation数据，2025年前已有18个项目、4040个单位被取消，自2024年以来累计取消32个项目、6981个单位，另有约20个项目销售停滞或被接管，表明市场仍处深度调整期。主要原因并非需求骤减，而是资金链断裂与融资环境恶化：高利率导致开发成本飙升、贷款难获批准、预售率不足使项目无法启动或被迫终止。

市场现状极为严峻——新盘销售量跌至35年低点，竣工未售库存同比暴增142%至2944套，新房价每平方英尺约1199加元，远高于转售房的867加元，开发商因成本与融资压力难以下调价格。与此同时，2025年第三季度仅有两项新工程（614套）开工，较去年同期锐减77%，未来两至三年供应或出现断层。

造成这一局面的深层原因包括：①开发模式长期依赖预售融资，一旦买家观望或无法完成交易，资金链迅速崩溃；②投资需求锐减，疫情后高利率与回报下降使大量投资型买家退出；③高昂的人工、材料、市政费用使降价无空间；④市场预期转弱、情绪恶化，导致购房与融资双双冻结；⑤政策导向与人口需求错配，供给结构出现“短期过剩、长期短缺”的矛盾。

短期内（2025-2026）市场仍将承压，部分项目或转型为租赁用途，租金增幅趋缓。中期（2027-2029），因当前开工率大幅下滑，市场或转向“供应紧缩—价格修复”阶段。长期而言，结构性调整势在必行：预售依赖需弱化，开发融资模式应更稳健；政府应减轻土地与审批成本、推动模块化建筑及租赁导向开发；产品结构需由投机型小户型转向家庭型、可负担型。

总体来看，当前危机虽剧烈，但也蕴藏重塑契机。市场的修复路径在于“降低成本—调整结构—重建信心”，只有政策、金融与开发三方协同，才能真正恢复多伦多及汉密尔顿公寓市场的健康与可持续增长。

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