加拿大央行降息落地：能托住成交，却托不动房价？

【人脉看点👀】09/22/2025

加拿大央行在9月17日下调隔夜利率25个基点至2.50%，并释放未来可能进一步降息的信号。这一举措主要通过浮动按揭利率快速传导，使得月供压力有所缓解，尤其是即将重定价的房贷家庭最先受益。然而，固定利率仍锚定于5年期国债收益率，其调整节奏取决于债券市场，短期内传导效果有限。

从市场表现看，降息对房地产的直接作用体现在“成交量先于价格恢复”。最新数据表明，大多伦多地区销量已同比回升，新挂牌也有所增加，显示买卖双方情绪改善。但挂牌增加意味着供给相对充裕，买方议价力依旧存在，导致价格修复速度明显滞后。全国范围内，在售挂牌量同比上升近9%，接近长期均值，结合失业率高企，说明降息对交易活跃度的促进作用大于对价格的拉升。

在结构分化上，自住和改善型买家对利率更敏感，优质学区或通勤便利的区域率先回暖；而投资盘和公寓则更依赖“净租金回报与融资成本”的平衡，因租赁市场虽然空置率自极低位回升，但租金仍然高企，投资者回归的速度受限。短期内，降息有助于缩小租售剪刀差，但能否吸引投资资金仍取决于固定利率是否进一步下行。

供给端的变化同样关键。CMHC数据显示，政府融资工具显著推动了租赁住房开工，但从开工到完工存在时间差，短期难以显著压低租金或带来更大供给释放。因此，租赁端“紧中有缓”，对整体市场的价格压力依然有限。

展望未来6至12个月，影响房地产走向的核心因素仍在就业和收入层面。若失业率持续维持在高位，价格反弹空间有限；若劳动力市场企稳，成交量带动价格逐渐修复的可能性才会增强。同时，债券收益率走向是关键，若5年期国债显著下行，将使固定利率大幅下降，从而带动购房需求。外部环境方面，出口与企业投资的疲弱若未改善，整体信心仍受压制。

综合来看，本轮降息更像“缓冲垫”而非“强刺激”。短期作用在于稳定市场情绪、托住成交量；中期要依赖就业改善和债券收益率下降，才能转化为价格支撑。对购房者而言，应把握“量先价后”的窗口，合理选择浮动与固定利率的组合；对投资者，应审慎评估现金流并控制杠杆；而开发商则需要灵活调整价格与付款方案，以提升去化效率。整体判断是：降息能稳住交易，但价格走势依旧温和、分化明显。

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