GTA房市进入系统性再定价：独立屋领跌，高库存推升买方主导

【人脉看点👀】11/18/2025

51找房发布的 2025 年 11 月上半月统计显示，大多伦多地区（GTA）所有类型房屋价格同比下跌，但整体跌幅较前期有所收窄。独立屋仍是下跌主力，平均价比去年同期下跌 10.6%，从 $104 万降至 $93 万，一年净跌 $11 万。半独立屋跌幅最小为 4.4%；镇屋下跌 6.7%；公寓下跌 7.9%，显示高利率环境下不同房型均受到明显影响。

分城市来看，疫情时期被大量追捧的“远郊通勤城市”出现明显回调。Milton 跌幅高达 34%，从 $172 万降至 $114 万，一年蒸发 $58 万；East Gwillimbury 跌幅 30%；Scugog 跌 22%。这类城市的价格在疫情期因远程办公需求而被推高，如今则因人口流动恢复、通勤成本回归而出现“溢价回吐”。

华人聚居的万锦与列治文山独立屋同跌 11%，反映高价房在高利率环境下的敏感度更强，同时换房链断裂、投资客减少，使传统热门区域也出现明显回调。

值得注意的是，也有少数区域价格上涨：Brock 上涨 12%，Mississauga 与 Oshawa 分别上涨 4% 与 3.8%。但这些上涨多属于基数较低的结构性修复，并非市场全面回暖信号。

库存暴涨是本轮房价下跌的关键推手。

11 月上半月 GTA 在售物业达到 39,613 套，较去年同期增加 34.3%。库存累积速度远高于成交恢复速度，导致买方主导地位进一步加强。平均在市天数从37天升至40天，说明市场流动性下降，买家议价能力持续增强。

房价下跌的本质并非“市场崩盘”，而是多重结构性因素叠加造成的“系统性再定价”：

一是高利率压缩买家的购房能力 20%–30%，尤其影响独立屋等高总价产品；

二是库存飙升带来强烈的价格下行压力；

三是疫情时期的远郊溢价全面消散；

四是新移民以租代购，使买方需求延后释放；

五是大量新盘交付增加二手市场竞争。

整体来看，GTA 房市正处于“价格重估的中段”。未来 3–6 个月市场方向将取决于利率政策、库存是否继续上升、以及刚需与新移民转购的速度。如果央行释放降息信号，市场可能在2026年前后出现需求回流；若高利率维持过久，库存压力将继续压制价格，使房市在低位区间震荡更久。

当前市场既没有失控，也未反弹，而是处于高利率时代的必然修正阶段。

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