联邦按揭贷款改革：首次购房者的福音，还是房地产市场的新挑战？

【人脉看点👀】09/30/2024

渥太华宣布了一项针对首次购房者的“数十年来最大胆的按揭贷款改革”，意在降低购房门槛。然而，虽然政策短期内可能对首次购房者有利，但对房地产市场的长期影响和潜在风险值得深思。

政策内容概览 根据《环球邮报》的报道，新政策针对首付款低于20%的首次购房者，将要求提供保险按揭贷款，并于12月15日生效。同时，新政将按揭贷款上限从100万元提升至150万元，覆盖了按揭贷款市场的19%。这为首次购房者提供了更大的购房选择空间，不再局限于公寓，且无需等待凑足20%的首付款。

此外，首次购房者还可以选择更长的摊还期限，以降低月供，提升现金流。而被保险的借款人通常能够获得更具竞争力的按揭贷款利率，因为贷方承担的风险由按揭保险来覆盖。

对房地产市场的潜在影响

首次购房者与市场需求增加

政策为首次购房者降低了门槛，有可能带动他们加速进入房地产市场，从而推高购房需求。在目前高房价和高利率的双重压力下，政策放宽了购房者选择范围，使其有机会购买更高价格的房产，不仅限于公寓。这一现象可能导致市场竞争加剧，进一步推高房价。

借款人负债压力与风险增加

虽然新政策减轻了首次购房者的购房难度，但也可能增加购房者的长期债务压力。随着更高额度的按揭贷款和更长摊还期限的普及，购房者虽可减轻短期月供压力，但其总贷款额与期限也随之增加，可能导致家庭经济稳定性受到影响。如果未来利率持续上升，负债增加或将给购房者带来更大的还贷压力。

按揭贷款市场风险变化

新规下，低首付、高贷款额度购房者的增加将可能改变按揭贷款市场的风险结构。这一政策或导致更大的系统性风险，因为这些购房者的按揭贷款权益较少，贷款金额较高，潜在违约风险上升。尽管借款人需通过利率压力测试，但贷款人和借款人的长期稳定性仍存不确定性。

保险公司与监管部门的反应

加拿大主要按揭保险公司，包括CMHC、Sagen和加拿大担保公司，可能会上调保费以应对新的市场风险。在政策变革时期，保险公司一般会对新产品保费进行调整，例如6月延长新建房屋摊还期时，保费增加了20个基点。因此，随着政策落实，购房者的按揭保险费可能再次上涨，增加购房成本。

监管方面，联邦金融机构监管办公室（OSFI）可能会根据市场风险，考虑收紧按揭贷款压力测试标准。如果OSFI认为银行承受过多高风险借款人，则可能提高当前的压力测试门槛，使新政策的益处被抵消。

政策细节与疑问 政策执行中存在一些尚未明确的问题。例如，政策生效日期定为12月15日，但在此之前签订合同但未完成交易的购房者是否符合新规，尚待澄清。此外，未投保按揭贷款首次购房者续保时是否符合新规，以及他们能否在续保时选择按揭保险以获取更低利率，都是悬而未决的问题。

结论 新政策短期内将有助于首次购房者进入市场，并为房地产行业带来一定利好。但其长期影响仍需评估，特别是在贷款人负债水平和市场稳定性方面。购房者在考虑购房时，应充分评估自身财务状况和还款能力，并及时了解政策细节。同时，政府和监管机构应明确政策执行细则，以确保市场稳定和购房者权益。

购房者建议咨询专业按揭贷款顾问和房地产经纪人，以获得全面的建议和帮助，从而作出明智的购房决策。