按揭大战”一触即发：加拿大低利率时代如何改写房贷市场格局？

【人脉看点👀】11/15/2024

深度解析：加拿大按揭大战或将到来的背景与影响

近期，加拿大皇家银行分析师Darko Mihelic发布了一份报告，指出随着加拿大利率持续下降以及未来两年内超过一半的按揭贷款到期，加拿大房地产市场可能面临一场“按揭大战”。这一趋势将对房地产市场、银行业竞争格局以及消费者产生深远影响。以下为客观、公正的深度解析。

一、背景与成因

利率下降引发按揭市场竞争

加拿大央行在过去一年已多次降息，以应对通胀对经济的压力，并预计未来仍有降息空间。在此背景下，低利率环境促使消费者积极寻求更低成本的按揭贷款，而这一需求转变将推动银行间竞争升级。

按揭贷款续约高峰即将到来

数据显示，加拿大银行体系中约有55%的按揭贷款将在未来两年内到期，三年内这一比例将达到85%。此时，大量按揭贷款进入续约期，为银行提供了争夺客户资源的机会，也使得“按揭大战”一触即发。

消费者倾向于低利率产品

由于高通胀导致消费者负担加重，消费者更倾向选择能降低月供的低利率按揭。根据Mihelic的测算，例如在2020年6月办理的按揭贷款，如果续约利率降低50个基点，消费者每年可节省约1000加元，这对于普通家庭而言是显著的经济改善。

二、对银行业的潜在影响

银行间竞争加剧

Mihelic指出，加拿大主要银行将按揭视为核心产品，当前其他贷款类别增长乏力，银行可能更积极地争夺按揭市场份额。例如，多伦多道明银行（TD）因美国业务受限，或将更加激进地争取国内按揭客户。反观蒙特利尔银行（BMO）、丰业银行（Scotiabank）及加拿大帝国商业银行（CIBC），可能面临按揭利差缩小及客户流失的压力。

利润率承压

激烈的竞争可能导致银行下调按揭利率，进而压缩利润空间。据分析，“特别激烈”的市场竞争可能导致银行净利息收入下降，尤其是对按揭资产规模较小的银行而言，盈利压力会更加明显。

开放银行发展滞后引发的挑战

Mihelic还提到，加拿大开放银行的进展相对缓慢，银行可能会利用低利率锁定客户至长期按揭合同中，以抵消客户流失的风险。然而，这种策略可能进一步降低短期收益，并影响市场竞争的灵活性。

三、对房地产市场与消费者的潜在影响

消费者受益

随着利率下降，消费者在按揭续约时可能获得更优惠的利率，从而降低住房成本。对于许多经历高通胀的家庭而言，这无疑是经济压力的一种缓解方式。

房价波动的可能性

按揭利率的下降或将增强市场购买力，进一步推高房价。然而，若按揭大战导致市场信贷过度宽松，也可能引发潜在金融风险，对市场稳定性形成挑战。

对房贷经纪行业的影响

按揭大战可能促使经纪人更频繁地联系借款人，提供更具吸引力的续约产品，这对行业的业务模式和客户服务提出更高要求。

四、对经济政策的启示

平衡金融稳定与市场活力

在低利率环境下，政策制定者需谨慎调控信贷供给，以避免因激烈竞争导致的过度借贷问题。同时，加强金融监管，确保银行在争夺市场份额的同时维持审慎的风险管理。

推动开放银行发展

开放银行的发展能够提高市场透明度，帮助消费者更容易地比较贷款产品，同时促进行业竞争的健康发展。这一领域的滞后亟待政策层面的推动。

五、结语

按揭大战的到来，反映了加拿大房地产市场与银行业竞争的深刻变化。消费者可能从中受益，但银行的利润空间和行业稳定性将受到挑战。从宏观层面来看，合理的政策调控与市场监督将是关键，以确保低利率环境下的按揭竞争既能惠及消费者，又能维护金融体系的稳定。