【人脉看点👀】01/16/2025
加拿大国际留学生和非永久居民现状对房地产市场的深远影响
背景概述
根据《环球邮报》最新报道,加拿大移民部(IRCC)数据显示,今年春季共有49,676名国际留学生被报告为未出席原定大学或学院,占学习许可总持有者的6.9%。此外,2024年前三个季度加拿大非永久居民离境人数已达53.2万人,创下历史新高。相关数据揭示了加拿大当前移民和签证政策收紧的趋势,以及人口流动对社会经济的深远影响。
这一系列动态背后隐藏着对加拿大房地产市场,尤其是出租市场和留学生集中区域的住宅需求的潜在冲击。

现象背后的原因分析
1. 国际留学生问题:未出席与滥用签证
• 许多国际学生被发现未按照学习许可规定入学,一部分甚至通过非法途径离境进入美国。这种行为不仅揭示了学生签证监管的漏洞,也引发了对国际学生诚信度和管理效率的质疑。
• 从来源国数据来看,印度、中国和尼日利亚等国家的不合规学生人数较多,这与这些国家学生占加拿大国际学生比例较高相关。
2. 非永久居民离境人数激增
• 加拿大统计局数据显示,2024年前三个季度的离境人数已超过前两年的全年总和,这表明加拿大对非永久居民的政策变化正在显现成效。
• 非永久居民的离境原因包括移民政策收紧、签证到期以及生活成本上升。
3. 移民政策调整:控制人口增长
• 政府计划削减约45万份非永久居民签证,目标是降低人口激增带来的压力。2025年预计将有多达120万份签证到期,其中近100万人可能无法转为永久居民身份。
• 这种政策意图旨在缓解住房、医疗和就业市场的压力,但也将对房地产需求造成连锁反应。

对加拿大房地产市场的潜在影响
1. 租赁市场需求减少
• 国际学生影响:大批未出席的国际学生意味着留学生需求集中的城市(如多伦多、温哥华、蒙特利尔)的出租房市场将受到直接冲击。这些学生通常是租赁市场的重要消费群体,其减少可能导致部分区域租金下滑,尤其是公寓市场。
• 非永久居民离境:随着离境人数激增,特别是持临时工签或学签的群体离开,其租赁需求减少也将进一步加剧市场压力。
2. 房价和交易量下降风险
• 人口增长放缓:非永久居民和国际留学生的减少,将降低住房需求的整体增量。这对新房销售和房屋交易量构成压力,尤其是在需求增长本就疲软的情况下。
• 区域性差异:影响可能集中在国际学生和新移民聚集区域,如多伦多市中心、高校周边以及租赁市场较为活跃的社区。
3. 高空置率风险
• 部分地产开发项目,尤其是面向留学生和短期租赁市场的项目,可能面临空置率上升的风险。这些项目通常依赖于国际学生或临时移民群体的稳定入住,政策调整导致的需求减少将加剧投资物业的回报压力。
4. 开发商的策略调整
• 随着市场需求的不确定性增加,开发商可能需要调整项目规划,转向开发更适合永久居民或本地购房者需求的房产。同时,公寓市场的吸引力可能下降,开发商或将更多资源投入独立屋或低密度住宅项目。
长期趋势和应对策略
1. 房地产市场的可持续发展
• 短期内,政策收紧可能带来市场调整,但从长期来看,政府试图控制人口增长、缓解社会压力的策略,有助于建立更可持续的房地产市场环境。
• 对开发商而言,应关注政策方向并优化项目规划,例如将重心放在满足本地家庭和永久居民需求上。
2. 政策对投资市场的影响
• 国际学生和非永久居民群体的减少可能让部分投资者对加拿大房地产市场的收益潜力产生疑虑。政府需要通过明确的规划和政策沟通来稳定市场信心,避免投资流失。
3. 区域性市场的分化
• 各城市和社区的房地产市场将呈现显著分化。例如,留学生减少的大学城可能面临租赁市场萎缩,而永久居民偏好的低密度社区需求可能相对稳定。
4. 政府和行业的协同合作
• 面对市场变化,政府和房地产行业需要更加紧密地合作,共同推动市场的转型和健康发展。政府可通过提供税收优惠、放宽本地居民的贷款条件等方式,促进市场活力。
结论
加拿大国际留学生和非永久居民的减少,对房地产市场的影响不可忽视。虽然短期内可能引发市场波动,但也为市场调整和结构优化提供了契机。作为房地产行业的从业者和投资者,需密切关注政策变化和人口流动趋势,及时调整策略,以应对未来市场可能面临的挑战与机遇。