加拿大房市‘回暖’还是‘陷阱’？移民减少与政策变革下的楼市新格局

【人脉看点👀】01/20/2025

加拿大房地产市场的深度解析与未来趋势展望

1. 市场现状：房地产市场正在“回归现实”

根据加拿大地产协会（CREA）的最新数据，2024年尽管房地产销量有所回升，但房价仍处于调整阶段。12月份全国基准房价下跌0.2%（约1,500加元），至705,600加元，这是自2021年8月以来的最低水平。过去一年的房价基本保持不变，同比微跌0.2%，表面上的稳定掩盖了市场内部的波动性。

从趋势来看，2024年下半年的房价上涨动力明显减弱，年度增长率创下2019年以来的最低水平，表明市场已进入“调整期”，买卖双方的信心较为谨慎。尤其是从历史最高点计算，房价已累计下跌17.2%（约146,400加元），尽管销售量在过去几个月有所回升，但市场并未表现出实质性的复苏迹象。

2. 关键政策变化对市场的深远影响

当前，加拿大房地产市场面临三大政策挑战，这些因素将深刻影响未来房价走势及市场结构：

• 移民与留学政策收紧：需求面承压

加拿大政府于2024年10月宣布减少移民和国际留学生的增长，以缓解住房、医疗和教育资源的压力。移民历来是推动房地产需求的主要力量，尤其是在多伦多、温哥华等热门城市。移民数量的减少，意味着未来市场的需求端将受到直接打击，尤其是出租市场，可能会出现租金回落及空置率上升的情况。

影响分析：

• 住房需求下降，尤其是以新移民为主的租赁需求将萎缩，影响投资回报率，促使更多投资者离场。

• 开发商可能会放缓新项目建设步伐，市场供应端调整以适应新需求格局。

• 在人口增长放缓的背景下，长期房价上涨的动力将受到限制。

• 政府对租客保护政策的持续加强：投资回报率下滑

近年来，加拿大各省纷纷出台更严格的租客保护政策，包括限制租金涨幅、加强租客权益保护以及提高房东的合规成本。这些政策在保障租客利益的同时，正在降低投资者的盈利空间，导致部分投资者选择退出市场，进一步削弱房地产投资的吸引力。

影响分析：

• 出租物业的盈利能力下降，持有成本上升，可能促使更多业主出售物业，导致供应增加，进一步压制房价。

• 投资回报周期延长，短期投机行为减少，市场回归理性。

• 大量投资者离场可能导致房屋质量和维护水平下降，影响整体市场信心。

• 高利率环境持续，买家观望情绪浓厚

许多购房者此前寄希望于2024年初利率下降，但固定房贷利率保持高位，抑制了市场的购买力和信心。高利率不仅影响首次购房者的入市意愿，同时也对投资者造成较大财务压力，进一步加剧市场的不确定性。

影响分析：

• 买家决策更加谨慎，市场交易周期延长，房价缺乏上涨动力。

• 未来若利率进一步保持高位，或将迫使部分杠杆率较高的投资者抛售资产，加剧市场调整压力。

• 需求端疲软可能促使政府出台新的刺激政策，如首付支持或税收优惠，以稳定市场。

3. 未来市场展望：机遇与挑战并存

在移民减少、投资者撤离及租赁市场政策紧缩的大背景下，未来加拿大房地产市场将面临多方面的挑战，但同时也孕育着新的机遇：

（1）房价调整，市场或将迎来刚需购房者的回归

随着投资需求的减弱，房价可能进入更为合理的区间，为刚需购房者提供更好的入市机会。特别是随着政府可能推出房贷支持政策，年轻购房者有望在市场调整期内实现置业目标。

（2）市场结构变化：从投机转向长线持有

过去十年，加拿大房地产市场在全球资本的推动下形成了较强的投机属性。然而，随着政策收紧，未来市场将更加倾向于“居住属性”，投资者将以长期持有和稳定回报为主要目标，市场将呈现出更健康的发展态势。

（3）中小城市或迎来新的发展机遇

移民减少以及大城市生活成本的上升，可能推动人口向温莎、哈密尔顿、基奇纳等二线城市转移，带动这些地区的房产需求增长，形成新的市场热点。

（4）政策的不确定性仍是最大风险

未来几年，加拿大政府可能在经济增长与民生保障之间进行平衡，可能出台新的税收政策、购房激励措施等，这些政策的不确定性将继续影响市场预期。

4. 建议与应对策略

面对未来市场的不确定性，房地产投资者和购房者应采取更为谨慎和理性的态度：

• 投资者：

• 调整投资策略，选择回报率稳定、租赁需求仍然旺盛的细分市场，如商业地产或多功能住宅。

• 优化持有成本，关注政府的税收优惠和节能改造政策，以提高投资收益率。

• 避免过度杠杆，谨慎应对利率波动风险。

• 自住买家：

• 关注政策动态，灵活调整入市时机，争取在利率下行周期内锁定更优贷款条件。

• 选择发展潜力较大的地区，如二线城市或大都市边缘地区，获取更具性价比的房源。

• 加强财务规划，合理评估购房预算，确保长期持有能力。

5. 总结

加拿大房地产市场正在经历一场深刻的结构性变革。移民减少、投资者撤离、高利率环境以及政府对租赁市场的干预，正共同塑造未来房市的新格局。在这种背景下，市场回归理性，买家与投资者都需以更长远的眼光制定策略，以适应不断变化的市场环境。

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