加拿大房市新高：投资者买家占比飙升，美国巨头加码布局！

【人脉看点👀】09/26/2024

加拿大央行最新数据显示，2024年第一季度，投资者在房屋销售中的占比创下新高，达到30.4%，比去年增加0.6个百分点。早在2020年第一季度，投资者已占购房交易的22.3%，此后不断攀升，至今接近30%。加拿大知名房地产博客Better Dwelling指出，房地产流向投资者的比例如此之高在加拿大前所未有。多重因素推动了这种现象，包括一系列政府政策在全国范围内的影响，鼓励投资者进入房地产市场。

其中，2023年出台的海外买家禁令本应遏制外国买家对住房市场的冲击，但在实施仅86天后，该禁令放宽了对非居民和临时居民的限制。新的规定允许外国投资者购买规划为住宅或混合用途的待开发土地，商业地产交易对外国投资者不设限。持有工签的临时居民，如果工签有效期至少183天，也被允许购买住宅。对于人口超过10万的地区，非居民还可以购买休闲或度假房产，以及拥有三个或更多单元的建筑物。

政府通过发行加拿大抵押贷款债券（Canadian Mortgage Bonds，CMBs）进一步向市场注入了数千亿加元。CMB是由国家担保的债券，向国内外投资者提供低成本融资，用于支持合资格的住宅抵押贷款。由于加拿大政府提供担保，其利率成本仅略高于政府债券，使国内外投资者能够以较低成本进入房地产市场。

“加拿大多户住房抵押贷款保险计划”是政府为避免房价下行压力而采取的另一举措，主要针对多户住宅开发商。这一计划为开发商提供了贷款救助，将违约风险项目的还款期限延长至55年，确保开发商在资金紧缺时有更多灵活性。

即将于12月15日生效的首次购房者30年房贷政策预计将进一步影响市场，延长购房者的还款期。

然而，Better Dwelling强调，央行的统计方法可能导致投资者比例被低估。央行将“首次购房者”定义为没有其他抵押贷款的购房者，因此那些完全拥有自住房的人可能被误归类为首次购房者，从而低估了投资者的实际数量。此外，央行的数据仅涵盖家庭贷款，排除了机构、企业和商业贷款，以及未向加拿大报告信贷的私人抵押贷款和外国机构贷款，这意味着大量投资者未被统计在内，尤其是现金买家。

值得关注的是，由于加拿大国内不少开发商破产，美国投资者开始大举涌入加拿大房地产市场。今年8月，《环球邮报》报道，美国地产巨头Hines Interests LP计划在加拿大投资高达20亿加元，主要用于租赁住宅开发。总部位于休斯顿的Hines在全球30个国家拥有并管理约850处房产，资产高达932亿美元。过去20年来，Hines一直在加拿大运营，管理着37亿加元的资产，包括加拿大帝国商业银行广场。该公司认为，由于加拿大经济适用房供应短缺，公寓楼开发是最具投资潜力的领域。

Hines加拿大的联席主管Avi Tesciuba指出，加拿大面临的主要问题是住房供应严重不足，他们希望通过投资帮助缓解这一问题。Hines正计划在多伦多、温哥华、卡尔加里和蒙特利尔等主要城市寻找土地，发展租赁公寓，并可能开发办公楼或综合用途项目。

总的来看，随着政策调整和国际投资力量的涌入，加拿大房地产市场正经历显著变化。未来市场趋势将取决于政府政策、投资者行为以及供需平衡等多重因素。