加拿大央行副行长警告：短期宽松政策或将加剧房地产长期风险！

【人脉看点👀】11/08/2024

加拿大央行副行长卡罗琳·罗杰斯（Carolyn Rogers）近日在多伦多的加拿大经济俱乐部演讲中，警告政策制定者谨慎对待通过“微调”抵押贷款市场来改善住房负担能力的做法。罗杰斯指出，过度依赖此类短期措施可能对房地产市场及整体经济带来深远的负面影响。

近期，联邦政府推出了多项新的抵押贷款政策，包括将30年还款期扩展至所有首次购房者和新建房产的购买者，自12月起生效。同时，政府将有保险抵押贷款的最高房价上限从100万元上调至150万元，旨在让更多首付低于20%的购房者获得贷款资格。然而，罗杰斯强调，延长还款期与降低首付的政策虽在短期内减轻购房压力，但同时增加了金融系统中的风险。她举例指出，将还款期从25年延长至30年，虽可减少每月约200元的还款压力，但在贷款周期内增加的总利息成本却高达5万元。

罗杰斯进一步指出，真正改善住房负担能力的关键在于实现供需平衡，而这需要时间来逐步调整供给链。她警告，如果政策过度依赖降低短期融资成本的措施，可能对家庭财务健康、抵押贷款市场的稳定性以及整体经济带来长期的负面影响。

尽管市场担心即将到来的抵押贷款续签高峰，但罗杰斯表示，加拿大央行将其视为经济的“尾部风险”。她对加拿大抵押贷款市场在当前经济环境下的稳定性表示乐观，认为违约率仍处于历史低位。她提到，货币政策角度的预测显示，家庭将通过调整储蓄和支出模式来应对抵押贷款支付的压力，随着利率逐步下降，这一压力有望减缓，从而推动消费逐步恢复。

罗杰斯的讲话发布前几天，加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）发布了其秋季报告，预计2024年将有近120万笔固定利率抵押贷款到期，续签时面临更高利率。这将对经济构成风险，CMHC预计违约率将可能上升。尽管今年第二季度加拿大抵押贷款违约率上升至0.19%，但与疫情前0.28%的水平相比仍属低位。

深度分析及市场影响

罗杰斯的讲话和政策警告直指当前加拿大房地产市场的一些核心问题：即短期政策对市场的影响、利率压力的累积以及购房者的财务健康。虽然联邦政府的政策旨在通过调整贷款条件改善住房负担能力，但这种短期缓解措施可能会进一步推高需求而非增加供给，反而会在中长期内加剧房价上涨的压力。此外，较长还款期和较低首付政策虽可暂时降低入市门槛，但也意味着更高的债务负担，这可能会导致购房者在经济低迷时的财务压力进一步加大。

在房地产市场层面，此类政策的宽松可能会吸引更多首次购房者和中低收入家庭进入市场，从而在短期内促进住房需求上升，进而推高房价。然而，在高利率环境下，购房者的承受能力相对有限，未来一旦房价上涨遇到瓶颈，加上高额利息成本，可能会加大市场的违约风险，从而影响金融系统的稳健性。

从宏观经济的角度看，罗杰斯的警告表明了央行对于金融稳定性的重视。这种稳健的立场有助于控制长期风险，避免因短期政策而引发潜在的房地产泡沫或债务危机。同时，也为政策制定者提供了反思当前政策方向的依据，可能会促使政府采取更多长期供给侧措施，如加速建设新房供给，来真正缓解住房负担问题。